Vas a alquilar tu piso. ¿Qué cláusulas tiene que llevar el contrato?

Un contrato bien hecho no es papeleo. Es lo único que te protege cuando algo se tuerce.

Llegó el día. Has encontrado al inquilino, habéis acordado el precio, las llaves están casi cambiando de manos. Y entonces aparece la pregunta incómoda: ¿qué hacemos con el contrato? Mucha gente lo resuelve descargando un modelo gratuito de internet, firmando dos copias y guardando una en un cajón. Otros se gastan 200€ en una gestoría. La mayoría se equivoca en algo. Un contrato de alquiler bien redactado no es burocracia: es la única red de seguridad que tienes cuando algo se tuerce. Y créeme, en algún momento durante esos cinco años algo se tuerce.

¿Es válido un contrato de alquiler descargado de internet?

Sí. Y al mismo tiempo, no.

Un contrato firmado por las dos partes con los datos básicos (quién, qué, cuándo, cuánto) es válido legalmente, aunque lo hayas descargado en un PDF de cualquier web. La ley no exige un formato concreto y los contratos de alquiler de vivienda habitual ni siquiera necesitan estar elevados a escritura pública. Hasta aquí, todo bien.

El problema viene después. Esos modelos genéricos suelen estar desactualizados (muchos siguen citando la LAU pre-reforma de 2019, o ignoran completamente la Ley 12/2023 de Vivienda), les faltan cláusulas que te protegen como propietario, o incluyen otras que son directamente ilegales y se anularán si llegáis a juicio. Resultado: el contrato es válido, pero no te sirve para casi nada cuando hay un conflicto.

La diferencia entre un contrato bueno y uno descargado no se nota el día que firmáis. Se nota el día que el inquilino deja de pagar, hace una obra sin permiso, o se va dejando desperfectos.

Las 8 cláusulas que no pueden faltar en un contrato de alquiler

Estas son las cláusulas que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) exige o recomienda fuertemente para cualquier contrato de vivienda habitual en 2026. Si falta alguna, no significa que el contrato sea nulo — significa que estás desprotegido en ese punto.

1. Identificación completa de las partes. Nombre completo, DNI o NIE, dirección actual y datos de contacto del arrendador y del arrendatario. Si el inquilino es extranjero, exígele el NIE: sin él, hay problemas para reclamar judicialmente. Si hay más de un inquilino, todos firman como deudores solidarios — esto cambia mucho las cosas si uno se va y el otro deja de pagar.

2. Identificación de la vivienda. Dirección completa, referencia catastral, número de finca registral, superficie útil y construida, y los anexos incluidos (plaza de garaje, trastero). La referencia catastral es clave: sin ella, hay administraciones tributarias que rechazan la deducción del IRPF al propietario.

3. Duración del contrato. Fecha de inicio y de fin. La duración mínima obligatoria para vivienda habitual es de cinco años si el propietario es persona física y siete si es persona jurídica (sociedad). Esto no se puede reducir por contrato. El contrato puede pactar una duración inferior, pero el inquilino tiene derecho a prorrogar hasta el quinto año. Cuando se cumplen los cinco, entra en juego la prórroga tácita — te lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre qué pasa cuando el contrato de alquiler cumple 5 años

4. Renta y forma de pago. Importe mensual, IBAN para domiciliación, día concreto del mes en que se cobra (los siete primeros días, por norma) y si la renta incluye IVA o no (en vivienda habitual no hay IVA; en alquiler turístico con servicios tipo hotel, sí). Pactar el cobro a un día concreto y por transferencia te facilita muchísimo demostrar impagos si llegáis a juicio.

5. Cláusula de actualización anual de la renta. Esta es la que casi todo el mundo se olvida y la que más dinero cuesta. Si no incluyes una cláusula que diga expresamente que la renta se actualizará anualmente según el IRAV (o IPC, según fecha de firma), no podrás subir el alquiler en ningún momento durante toda la vida del contrato. Cinco años de renta congelada por una línea que falta. Para más información, lee nuestra guía para subir el alquiler en 2026 con IRAV o IPC

6. Fianza y garantías adicionales. La fianza legal obligatoria es de una mensualidad para vivienda habitual (dos para uso distinto, como temporada o local). Esa fianza tienes la obligación de depositarla en el organismo autonómico correspondiente en el plazo de un mes desde la firma del contrato. Además, puedes pactar garantías adicionales (aval bancario, depósito extra) por un máximo de dos mensualidades más según el artículo 36.5 de la LAU.

7. Gastos y suministros: quién paga qué. Por defecto, los gastos generales del inmueble (comunidad, IBI, basura, seguro de hogar) los paga el propietario, salvo que se pacte expresamente lo contrario en el contrato y se cuantifique. Los suministros individuales (luz, agua, gas, internet) los paga el inquilino. Si vas a repercutir comunidad o IBI al inquilino, tienes que especificarlo por escrito y dar una cifra anual estimada — sin eso, el inquilino puede negarse a pagarlo legalmente.

8. Estado y condiciones de entrega de la vivienda. Una cláusula que reconozca que el inquilino recibe la vivienda en buenas condiciones de habitabilidad, con los suministros dados de alta y los electrodomésticos funcionando. Esta cláusula, combinada con un buen inventario (lo vemos al final del artículo), es tu mejor defensa cuando llegue el momento de devolver la fianza.

La cláusula olvidada que más dinero cuesta

Vuelvo sobre la #5 porque merece párrafo aparte. He visto contratos de alquiler de cuatro folios, redactados por abogados, con cláusulas larguísimas sobre el uso de la terraza, la prohibición de fumar y el régimen de visitas, pero sin ni una sola línea sobre actualización de la renta.

El resultado es un contrato perfectamente válido pero económicamente desastroso para el propietario: cinco años, ocho años, diez años con la renta exactamente igual a la que se firmó el primer día. La inflación del periodo se la come el propietario entera. En un alquiler de 900€/mes, eso son fácilmente 5.000-8.000€ perdidos en cinco años.

La cláusula correcta es muy sencilla. Algo así:

La renta se actualizará anualmente, en cada fecha de aniversario del contrato, conforme al Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV) publicado por el INE para el mes anterior a la actualización, con notificación por escrito al arrendatario con al menos un mes de antelación.

Una frase. Cinco mil euros de diferencia.

Cláusulas que pueden anular partes del contrato

No todo lo que se firma vale. La LAU es de derecho imperativo en muchos puntos, lo que significa que aunque ambas partes firmen un acuerdo, si va contra la ley se considera nulo de pleno derecho. Estos son los errores más comunes que aparecen en contratos descargados de internet:

• Renuncia a la prórroga obligatoria de cinco años: nula. El inquilino tiene derecho a quedarse aunque haya firmado lo contrario (art. 6 LAU).
• Fianza superior a una mensualidad sin pactar expresamente garantías adicionales: la parte que excede de la mensualidad legal es nula y el inquilino puede reclamarla en cualquier momento.
• Subida de renta libre por encima del índice legal: para contratos de vivienda habitual firmados desde mayo de 2023, el IRAV es el techo máximo de actualización anual. Cualquier cláusula que diga "se actualizará un 5% anual" o "según acuerdo entre las partes" por encima del IRAV es nula.
• Prohibición absoluta de empadronamiento del inquilino: nula. El inquilino tiene derecho a empadronarse en su vivienda habitual.
• Falta del certificado de eficiencia energética: no anula el contrato, pero supone una sanción sanción administrativa al propietario de hasta 6.000€. La obligación de entregar copia al inquilino el día de la firma viene del Real Decreto 390/2021

Y hay otra cosa que conviene saber: cuando una cláusula es nula, el resto del contrato sigue vigente. Es decir, no se anula todo el contrato — se anula esa cláusula concreta y se aplica lo que diga la ley. Pero eso casi siempre te perjudica como propietario, porque la ley está diseñada para proteger más al inquilino.

El inventario: el documento que evita el 90% de los conflictos al final

Un contrato bien redactado no es nada sin un buen inventario. El día de la entrega de llaves, tómate veinte minutos para hacer esto:

• Fotos detalladas de cada habitación, paredes, suelos, ventanas, baño y cocina.
• Listado escrito de electrodomésticos con marca, modelo y estado (encendido y funcionando).
• Lectura de los contadores de luz, agua y gas, con fecha y firma del inquilino.
• Estado de pintura y mobiliario (si alquilas amueblado, foto de cada mueble).
• Firma del inventario por ambas partes y anexo al contrato.

Cuando llegue el momento de devolver la fianza, ese inventario es tu defensa frente a cualquier reclamación sobre desperfectos. Sin inventario, casi siempre pierde el propietario en juicio, porque no hay forma de probar el estado original de la vivienda.

Y cuando llegue ese momento, tenemos una guía completa sobre qué puedes descontar de la fianza en 2026

Un contrato bien hecho no es burocracia: es la única conversación tranquila que vas a tener con tu inquilino cuando algo se tuerza. Y siempre hay algo que se tuerce.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio que el contrato de alquiler sea por escrito?

No, la ley acepta contratos verbales. Pero en la práctica es un suicidio jurídico: sin contrato escrito no puedes probar la duración, la renta, las condiciones ni nada de lo pactado. Cualquier conflicto va a juicio sin pruebas. Siempre por escrito, siempre firmado por ambas partes, siempre con dos copias originales.

¿Tengo que registrar el contrato en algún sitio?

No es obligatorio inscribirlo en el Registro de la Propiedad, pero sí debes depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente en el plazo de un mes desde la firma. Si no depositas la fianza, te enfrentas a sanciones administrativas y problemas a la hora de declarar el alquiler en la renta.

¿Puedo poner cualquier cláusula que el inquilino acepte firmar?

No. La LAU es de derecho imperativo en muchos puntos, así que aunque el inquilino firme una cláusula que renuncia a sus derechos básicos (prórroga, empadronamiento, fianza máxima legal), esa cláusula es nula y no se puede ejecutar. Lo que sí puedes pactar libremente son las cosas no reguladas por ley: política de mascotas, división de gastos extras, régimen de obras menores, condiciones de uso de zonas comunes, etc.

¿Sirve un contrato firmado solo por email o por WhatsApp?

Si está firmado digitalmente con un certificado válido (FNMT, Cl@ve, DNIe), sí tiene la misma validez que uno manuscrito. Si es solo un "ok" por WhatsApp o un PDF sin firma digital ni manuscrita, es muy débil como prueba. Lo más seguro sigue siendo dos copias firmadas a mano por ambas partes, o un contrato firmado a través de una plataforma de firma electrónica reconocida.

¿Necesito un abogado o gestoría para redactar el primer contrato?

No es obligatorio. Pero si nunca has alquilado, si la vivienda tiene particularidades (cotitularidad, herencia reciente, comunidad de propietarios complicada) o si el inquilino tiene perfil de riesgo, un asesoramiento profesional para el primer contrato te ahorra años de problemas. Después ya tienes tu modelo revisado y puedes reutilizarlo.

Esta información está actualizada a julio de 2026. La legislación de alquiler en España varía con frecuencia y algunas comunidades autónomas tienen normativas específicas (zonas de mercado residencial tensionado, cédulas de habitabilidad regionales, organismos de depósito de fianza distintos). Para casos concretos o si tu situación tiene particularidades, conviene consultar con un profesional.