Un inquilino se va y el otro se queda: qué hacer con el contrato (2026)

Que uno de tus inquilinos se mude no cambia el contrato. Lo que firmes (o dejes de firmar) después, sí.

Alquilaste tu piso a dos amigos, a una pareja o a dos compañeros de trabajo. Año y medio después, uno te escribe: "me voy el mes que viene, pero Marta se queda". Y ahí empiezan las preguntas: ¿tiene que seguir pagando el que se va? ¿Hay que hacer un contrato nuevo? ¿Y si quieren meter a otra persona en su lugar? ¿Qué pasa con la fianza?

La mayoría de estas situaciones se resuelven por WhatsApp y sin tocar el contrato. Y ese es exactamente el problema: meses después, cuando aparece un impago o toca devolver la fianza, el papel dice una cosa y la realidad otra. Aquí tienes cómo gestionarlo bien, con lo que dice la ley y lo que te conviene como propietario.

El error de partida: creer que basta con avisar

Un contrato de alquiler es un acuerdo entre partes concretas. Que una de ellas cambie de planes no lo modifica: el contrato solo cambia si todas las partes lo cambian por escrito. Es lo que el Código Civil llama novación (arts. 1203 y siguientes): sustituir a una de las personas obligadas requiere el consentimiento de las demás.

Traducido: el mensaje de "me voy a final de mes" no libera a nadie. Si después del aviso tú no firmas nada, para la ley ese inquilino sigue siendo titular del contrato, con todos sus derechos (por ejemplo, volver a entrar a vivir) y todas sus obligaciones (por ejemplo, responder de la renta). Y esa ambigüedad, que parece cómoda al principio, acaba mal: en un impago no sabrás bien a quién reclamar, y en la liquidación de la fianza tendrás a un tercero que se fue hace un año opinando sobre desperfectos.

¿Quién responde de la renta cuando firman varios?

Depende de lo que diga tu contrato:

• Si incluye una cláusula de responsabilidad solidaria (habitual en contratos bien redactados), puedes reclamar el 100 % de la renta a cualquiera de los titulares, viva o no en el piso. Es la posición más protegida para el propietario.
• Si el contrato no dice nada, el Código Civil presume que la deuda se divide entre los obligados (art. 1137), aunque los tribunales han apreciado en bastantes casos una solidaridad tácita en alquileres de vivienda. Es terreno gris: mejor no depender de él.

La lección para el futuro: la cláusula de solidaridad no es opcional, es de las que evitan este artículo entero. La incluimos en nuestras 8 claves para redactar el contrato.

Y una consecuencia práctica: mientras no firmes la novación, el que se va sigue respondiendo. Eso es una garantía para ti — no la regales gratis, como veremos ahora.

Cómo se hace bien: la novación en un anexo

Si estás de acuerdo con que uno salga del contrato y el otro continúe, el instrumento es un anexo de novación subjetiva: un documento breve que modifica el contrato original sin extinguirlo. Debe firmarlo todo el mundo: el inquilino que se va, el que se queda y tú.

Qué debe recoger el anexo:

• Identificación del contrato original (fecha, vivienda, partes) y de la modificación: fulano deja de ser arrendatario con efectos desde una fecha concreta.
• Estado de cuentas a esa fecha: rentas y suministros al día (o quién asume lo pendiente). Que el que se va firme que no se le adeuda nada y que no reclama nada.
• Qué pasa con la fianza (siguiente apartado).
• Confirmación expresa de que el resto del contrato sigue vigente: misma renta, misma duración, mismas condiciones. La novación no reinicia plazos ni crea un contrato nuevo, salvo que lo pactéis expresamente.
• Entrega de llaves del que se marcha, con fecha.

Un matiz importante antes de firmar: piénsalo dos veces si el inquilino que se queda no podría asumir la renta él solo. Al liberar al que se va, renuncias a poder reclamarle. Puedes negarte a la novación (el contrato es el que es), aceptarla tal cual, o aceptarla pidiendo garantías adicionales de común acuerdo — por ejemplo, un avalista. Lo que no puedes hacer es subir la renta unilateralmente aprovechando el cambio: cualquier modificación de condiciones requiere acuerdo.

¿Y la fianza?

La fianza responde del contrato, no de cada inquilino por separado. Cuando un titular sale a mitad de contrato, tienes básicamente dos formas limpias de tratarla:

• La fianza no se toca (recomendable). Sigue depositada respondiendo del contrato hasta su final. Si el que se va puso su parte, que se la reintegre el que se queda (o el sustituto que entre): es un arreglo entre ellos que conviene dejar reflejado en el anexo, precisamente para que no te la reclamen a ti.
• Liquidación parcial pactada. Menos habitual y más delicada: implica revisar el estado de la vivienda a mitad de contrato y documentarlo. Solo tiene sentido si hay desconfianza fuerte entre los inquilinos.

Recuerda que la fianza está depositada en el organismo de tu comunidad autónoma vinculada a ese contrato. En una novación en la que cambian los titulares, algunas comunidades piden comunicar la modificación al organismo de depósito: consulta el trámite concreto de la tuya. Y para la liquidación al final del contrato, aplican las reglas de siempre: te las contamos en qué puedes descontar de la fianza y qué no.

"Es que entra otra persona en su lugar": eso es una cesión, y decides tú

Escenario frecuente: el que se va ya tiene sustituto, "un amigo súper responsable", y te lo comunican como un hecho consumado. No lo es. Sustituir a un arrendatario por otro es una cesión del contrato, y el artículo 8.1 de la LAU exige el consentimiento escrito del arrendador. Sin tu firma, esa cesión no te vincula — y un ocupante que no está en el contrato es una fuente de problemas.

Así que la decisión es tuya, y conviene tomarla con el mismo rigor que al alquilar por primera vez:

• Verifica la solvencia del que entra igual que hiciste (o deberías haber hecho) con los originales: nóminas, contrato de trabajo, referencias. Un informe de solvencia aporta información objetiva para decidir — la decisión final es siempre tuya y ninguna verificación elimina el riesgo del todo. Aquí tienes qué documentos pedir a un inquilino.
• Si aceptas, documéntalo en el mismo anexo: sale uno, entra otro, estado de cuentas, fianza, y todo lo demás igual.
• Si no te convence, puedes negarte. El contrato original sigue vigente con sus titulares originales y sus obligaciones intactas.

Caso aparte: parejas que se separan

Cuando los inquilinos son un matrimonio o pareja que rompe, la LAU tiene reglas propias que conviene conocer porque operan aunque no firmes nada:

• Si el titular del contrato se va o no renueva, el cónyuge o pareja de hecho conviviente puede continuar en el alquiler notificándotelo en plazo (art. 12 de la LAU).
• En separación, divorcio o nulidad, el juez puede atribuir la vivienda al cónyuge no titular (art. 15 de la LAU): esa persona pasa a ser el arrendatario y debe comunicártelo en el plazo de dos meses desde la resolución judicial, acompañando copia.

En estos casos no puedes oponerte a la subrogación legal, pero sí te interesa que la comunicación quede formalizada por escrito y actualizar tus datos de contacto, domiciliación y correspondencia con el nuevo titular.

Lo que te conviene como propietario, en frío

Que uno se vaya no es necesariamente una mala noticia: un inquilino que quiere salir bien del contrato coopera, y el que se queda suele preferir la estabilidad. La gestión inteligente es rápida y por escrito: novación clara, cuentas al día, fianza intacta y, si entra alguien nuevo, verificación previa como el primer día. Lo único que de verdad te expone es la vía intermedia: dejar que la realidad del piso y el papel del contrato vayan cada uno por su lado.

Preguntas frecuentes

¿El inquilino que se va tiene que seguir pagando el alquiler?

Mientras no firme una novación que lo libere, sigue siendo titular del contrato y responde de sus obligaciones. Si el contrato incluye cláusula de solidaridad, puedes reclamarle a él el total de la renta aunque ya no viva en el piso.

¿Hace falta hacer un contrato nuevo si uno de los dos inquilinos se marcha?

No. Basta un anexo de novación firmado por las tres partes (el que se va, el que se queda y el propietario) que documente la salida, el estado de cuentas, el tratamiento de la fianza y la continuidad del resto de condiciones. El contrato original y sus plazos siguen vigentes.

¿Pueden meter a otra persona en el contrato sin mi permiso?

No. Sustituir a un arrendatario por otro es una cesión del contrato y el artículo 8.1 de la LAU exige el consentimiento escrito del arrendador. Sin tu firma, la cesión no te vincula.

¿Puedo subir la renta al hacer la novación?

No unilateralmente. La novación modifica quién es parte del contrato, no sus condiciones económicas: cualquier cambio de renta requiere acuerdo entre las partes. Lo que sí puedes es negarte a liberar al inquilino saliente si la operación te deja peor garantizado, o condicionar tu consentimiento a garantías adicionales pactadas.

¿Qué pasa con la fianza si un inquilino se va a mitad de contrato?

Lo más limpio es no tocarla: la fianza responde del contrato hasta su final, y el reparto interno (que el que se queda reintegre su parte al que se va) se pacta entre los inquilinos y se refleja en el anexo. Algunas comunidades autónomas piden comunicar la modificación de titulares al organismo de depósito.

Mi inquilina se ha divorciado y su ex era el titular, ¿puede quedarse ella?

Sí. Si un juez le atribuye la vivienda en la separación o divorcio, pasa a ser la arrendataria (art. 15 de la LAU) y debe comunicártelo en dos meses desde la resolución, con copia de esta. Es una subrogación legal a la que no puedes oponerte.

Esta información está actualizada a julio de 2026. La cesión del contrato y las subrogaciones por razón de matrimonio o pareja están reguladas en los artículos 8, 12 y 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la novación en los artículos 1203 y siguientes del Código Civil. El alcance de la responsabilidad entre cotitulares depende de la redacción de cada contrato y de su interpretación judicial, y el trámite de la fianza varía según la comunidad autónoma. Si hay deudas pendientes o desacuerdo entre los inquilinos, conviene consultar con un profesional antes de firmar la novación.