Tu inquilino te devuelve las llaves. ¿Qué haces con la fianza?

La fianza no es "tu" dinero. Y los juzgados, cuando llega el momento, lo tienen muy claro.

Es probablemente el momento más incómodo de todo el alquiler. El inquilino ya se ha ido. Las llaves están sobre la mesa. Y tú tienes treinta días para decidir cuánto de esa fianza le devuelves — y estar preparado para defender tu decisión por escrito si él no está de acuerdo. La mayoría de propietarios cree que la fianza es una especie de fondo de emergencia para arreglar cualquier cosa que encuentre mal en la vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos no lo ve así, y los juzgados, cuando llega el momento, tampoco.

La verdad incómoda sobre la fianza del alquiler

Esta parte va a incomodar a muchos propietarios: si acabas en un juzgado por una fianza, es más fácil que pierdas tú que tu inquilino. No porque la ley favorezca al inquilino por defecto — eso es un mito — sino porque el propietario tiene toda la carga de la prueba. Y esa prueba casi nadie la construye bien.

Los juzgados ven casos así constantemente: propietarios que reclaman miles de euros en desperfectos y acaban condenados a devolver la fianza íntegra. ¿La razón habitual? Sin inventario firmado al inicio, fotos solo del día de salida y presupuestos que incluyen mejoras que no corresponden al inquilino.

Estos casos no son una excepción: es lo que pasa casi siempre que el propietario improvisa la liquidación. La fianza está regulada por el artículo 36 de la LAU y las reglas son bastante estrictas: quien reclama debe demostrar tres cosas — el estado inicial de la vivienda, los desperfectos actuales y que son atribuibles al inquilino. Sin esas tres, no hay descuento que valga. Y un recordatorio previo: la fianza debe estar depositada desde el inicio en el organismo de tu comunidad — en Andalucía, por ejemplo, la AVRA — porque no hacerlo conlleva sanciones y complica cualquier reclamación posterior.

El plazo de un mes que empieza cuando te devuelven las llaves

Aquí el tiempo importa mucho. Según el artículo 36.4 de la LAU, tienes un mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza al inquilino, con o sin descuentos. Ese mes no se paraliza porque estés esperando presupuestos, ni porque no hayas decidido cuánto descontar, ni porque necesites más tiempo para valorar los desperfectos.

Si te retrasas, la ley te obliga a pagar el interés legal del dinero sobre la parte no devuelta a tiempo. Y si el inquilino te reclama, el juzgado no solo suele darle la razón sobre los intereses, sino que puede considerar el retraso como indicio de mala fe y valorar más restrictivamente los descuentos que pretendas justificar.

Si necesitas más tiempo para cuantificar bien los descuentos (por ejemplo, porque estás esperando presupuestos de un cristalero), la solución no es callar y esperar: devuelve dentro del mes la parte de la fianza que no discutes y comunica por escrito al inquilino qué parte queda pendiente y por qué. Esto demuestra buena fe, evita intereses sobre la cantidad indiscutida y te da margen para documentar el resto con calma.

Qué puedes descontar legalmente de la fianza

Con documentación adecuada, estos son los descuentos que un juzgado aceptará sin problema:

• Rentas impagadas hasta la fecha efectiva de salida. Son las más fáciles de demostrar: bastan los extractos bancarios donde se ve que no entró el pago. Si el inquilino se ha ido con dos meses debiendo, esos dos meses son descuento directo.
• Suministros pactados en el contrato que el inquilino haya dejado sin pagar (luz, agua, gas si estaba a su cargo). Aquí necesitas la factura sin abonar como prueba. Sin factura, no hay descuento válido.
• Desperfectos NO derivados del uso normal de la vivienda: cristales rotos, quemaduras en el suelo, agujeros grandes en la pared, cerraduras forzadas, azulejos rotos, etc. Cada uno tiene que estar respaldado por: (a) inventario o fotos originales que muestren que no existía al inicio, (b) fotos actuales fechadas del desperfecto, (c) factura o presupuesto de reparación.
• Falta de limpieza extrema que exceda claramente el uso doméstico. No vale "el piso estaba sucio" — tiene que ser un estado que requiera limpieza profesional documentada con fotos y factura.
• Reparaciones causadas por mal uso: manchas por productos incorrectos en el parquet, humedades por no ventilar, atascos por vertido de residuos, etc. Requiere documentación fotográfica clara y factura de reparación.

Cada descuento debe ir desglosado en la liquidación, con su justificante correspondiente y su importe exacto. Los descuentos globales sin desglose ("500€ por daños varios") no aguantan ni cinco minutos en un juzgado.

Qué NO puedes descontar (aunque te tiente)

Estos son los errores más caros que llevan al propietario a perder el juicio y devolver la fianza íntegra:

• Desgaste natural por uso normal. La pintura pierde brillo, los suelos se rozan, las paredes acumulan marcas leves, los grifos se desgastan. Nada de eso es descontable. La ley entiende que el uso ordinario de la vivienda es lo que se está pagando con la renta.
• Reparaciones estructurales o de conservación. Humedades que no ha causado el inquilino, cañerías viejas que fallaron, calderas al final de su vida útil, ventanas que ya cerraban mal antes de la entrada. Estas son responsabilidad del propietario según el artículo 21 de la LAU.
• Mejoras o modernización de la vivienda. "Aprovecho que se ha ido para pintar todo el piso y cambio el suelo" es legítimo, pero lo pagas tú. No es descontable de la fianza porque no es un daño causado por el inquilino, es una inversión tuya.
• Suministros no pactados expresamente en el contrato. Si el contrato no dice quién paga la basura, no puedes descontarla. Si no dice que la comunidad la paga el inquilino, no puedes descontarla. Aplica lo que ya vimos en las cláusulas que lleva un contrato: lo que no está por escrito, no existe legalmente.
• Coste de tu tiempo o de tu gestión personal. Las horas que hayas pasado limpiando, gestionando o buscando presupuestos no son descontables. Solo el importe de las facturas de terceros.
• Descuentos redondeados sin desglose. Un "descuento por desperfectos: 800€" sin especificar qué desperfecto es cada partida es una invitación directa a que el inquilino te lleve al juzgado y gane.

Cómo hacer una liquidación bien hecha

El día que el inquilino te devuelve las llaves, tómate una hora larga para hacer esto:

1. Visita conjunta a la vivienda con el inquilino presente. Si es posible, con un testigo (tu pareja, un vecino, un profesional). La visita conjunta es el momento donde se cuantifican los desperfectos con ambas partes viéndolos.
2. Compara habitación por habitación con el inventario firmado al inicio del contrato. Si no tienes inventario firmado — algo que muchos propietarios omiten al empezar — partes en desventaja procesal. Sin inventario, cualquier desperfecto es tu palabra contra la suya, y en juicio esa batalla suele perderla el propietario.
3. Documenta con fotos fechadas cada desperfecto encontrado. Móvil moderno vale perfectamente: la fecha y hora del EXIF de las fotos es válida como prueba. Fotografía cada desperfecto con contexto (la habitación entera) y en detalle (primer plano).
4. Firma un acta de entrega con el inquilino donde ambos reconocéis: el estado de la vivienda al momento de la salida, las lecturas actuales de los contadores, y los desperfectos observados. Si el inquilino se niega a firmar, haz constar por escrito su negativa.
5. Consigue presupuestos o facturas de terceros (fontanero, cristalero, servicio de limpieza) para cada descuento antes de comunicar la liquidación. Sin presupuesto o factura, el importe no es exigible.
6. Envía la liquidación por escrito dentro delmes por burofax o email con acuse de recibo. La liquidación debe incluir: importe total de la fianza retenida en su día, cada descuento desglosado con justificante adjunto, importe final a devolver, y fecha en que se realizará el ingreso.

Una fianza bien liquidada no acaba en un juzgado casi nunca. Y cuando acaba, el propietario que ha hecho los deberes gana. Todo lo que estás leyendo aquí es sobre no llegar a ese momento.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tengo exactamente para devolver la fianza?

Un mes desde la entrega efectiva de las llaves, según el artículo 36.4 de la LAU. El plazo empieza a contar el día que recibes las llaves, no cuando el inquilino te avisa que se va. Si te retrasas, tienes que abonar además el interés legal del dinero sobre la cantidad no devuelta.

¿Puedo descontar el coste de limpiar la vivienda si el inquilino la dejó sucia?

Solo si el estado excede claramente el desgaste normal — no basta con "estaba sucia". Tienes que fotografiar el estado real (basura acumulada, manchas graves, suciedad extrema en cocina o baño), pedir presupuesto o factura de una empresa de limpieza profesional, y desglosarlo en la liquidación. Una limpieza fina de mantenimiento no es descontable.

¿Qué pasa si el inquilino no me deja hacer la revisión conjunta de la vivienda?

Documenta por escrito (mensaje, email o burofax) que le has propuesto la revisión conjunta y él la ha rechazado. Después, haz la revisión tú solo, si es posible con un testigo, y documenta todo con fotos fechadas. Esa negativa a hacer la revisión conjunta jugará en su contra si acabáis en un juzgado, siempre que puedas probar que le ofreciste la posibilidad.

¿Qué es exactamente "desgaste natural"?

Es el uso ordinario esperable de una vivienda a lo largo del tiempo: pintura que pierde brillo, suelos con leves rozaduras, marcas superficiales en paredes, grifos con desgaste, azulejos con el paso del tiempo. La regla informal es: si al final del contrato la vivienda está en el mismo estado en el que estaría cualquier vivienda habitada durante ese periodo por una familia cuidadosa, es desgaste natural y no es descontable.

¿Y si la fianza no me llega para cubrir todos los desperfectos?

Puedes reclamar al inquilino la diferencia por vía civil, siempre que puedas demostrar cada uno de los desperfectos con la misma documentación que necesitarías para descontar de la fianza (inventario, fotos, facturas). Pero el proceso es largo y no siempre rentable — muchos propietarios lo dejan estar cuando la diferencia es pequeña. Es una de las razones por las que la selección inicial de inquilino importa tanto: recuperar dinero después de un mal alquiler es carísimo.

Esta información está actualizada a julio de 2026. La Ley de Arrendamientos Urbanos regula la fianza en su artículo 36, y algunas comunidades autónomas tienen normativas complementarias sobre el depósito y devolución. Si tu caso tiene particularidades (fianza no depositada en el organismo autonómico, contratos anteriores a 2019, alquiler de temporada), conviene consultar con un profesional antes de iniciar la liquidación.