Mi inquilino no paga el alquiler: qué hacer paso a paso (2026)

Recuperar tu vivienda tiene un camino legal claro. Cada paso en falso te cuesta meses.

Tu inquilino no ha pagado este mes. Quizá tampoco el anterior. Y entre la preocupación por la hipoteca, los consejos contradictorios de conocidos y lo que lees por internet, no sabes por dónde empezar.

Respira. La ley marca un camino para recuperar tu vivienda y reclamar lo que se te debe. No es rápido — te lo vamos a contar sin adornos — pero cada paso bien dado te ahorra meses. Esta guía recorre el proceso completo en 2026: desde la primera conversación hasta el desahucio, pasando por el trámite extrajudicial obligatorio (el MASC) que muchos propietarios todavía no conocen y que puede tumbar tu demanda si te lo saltas.

¿Cuándo hay impago "de verdad"?

Legalmente, desde el primer mes. El artículo 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato por la falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas (comunidad, suministros o IBI si el contrato los repercute al inquilino). No existe ningún mínimo de tres meses: eso es un mito.

Otra cosa es la estrategia. Un retraso puntual de alguien que siempre ha pagado no se gestiona igual que un silencio total. Por eso el primer paso no es el juzgado.

Paso 1. Habla — y deja rastro escrito

Llama o escribe a tu inquilino el mismo mes del impago. A veces hay una explicación: un despido, un ingreso hospitalario, un error bancario. Un acuerdo temporal razonable puede costarte mucho menos que un procedimiento judicial.

Pero hazlo con método:

• Todo acuerdo, por escrito. Un email o mensaje resumiendo lo hablado ("como acordamos hoy por teléfono, pagarás X antes del día Y") vale más que mil llamadas.
• Ponte un límite de tiempo. Una fecha concreta. Si no se cumple, pasas al paso 2 sin más prórrogas.
• No firmes quitas ni renuncias en caliente. Perdonar deuda a cambio de promesas verbales es la vía más rápida a no cobrar nunca.

Paso 2. El requerimiento fehaciente: tu herramienta más potente

Si la conversación no funciona, envía un requerimiento de pago fehaciente: normalmente un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo (también sirven medios como el email certificado).

Este documento hace tres cosas a la vez:

1. Reclama formalmente la deuda con cifras concretas: mensualidades, importes, fechas.
2. Bloquea la enervación. El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al inquilino "enervar" el desahucio: pagar toda la deuda en los 10 días siguientes a recibir la demanda y quedarse en la vivienda como si nada. Pero si tú le requeriste el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y no pagó, pierde ese derecho. Es la diferencia entre recuperar tu casa o volver a la casilla de salida.
3. Puede servir como intento de acuerdo extrajudicial si se redacta bien, adelantando el paso 3.

En el burofax: identifica el contrato, detalla la deuda mes a mes, da un plazo de pago y advierte de que, si no se atiende, acudirás a la vía judicial. Guarda el resguardo, la certificación de texto y el acuse: son piezas de tu futura demanda.

Paso 3. El MASC: el trámite obligatorio que muchos desconocen

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige que, antes de presentar casi cualquier demanda civil — y el impago de alquiler no está entre las excepciones —, acredites haber intentado resolver el conflicto por un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC). Es un requisito de procedibilidad: sin él, el juzgado inadmite la demanda y vuelves a empezar, con los meses perdidos que eso supone.

Para un impago de alquiler, la vía más práctica suele ser la Oferta Vinculante Confidencial (OVC): una propuesta escrita y enviada por medio fehaciente en la que ofreces al inquilino una salida concreta. Las dos más habituales:

• Calendario de pagos: fraccionar la deuda a cambio de ponerse al día.
• Quita a cambio de llaves: perdonar parte (o toda) la deuda si entrega la vivienda en una fecha cerrada.

Claves del trámite:

• Tras el envío, hay que esperar 30 días. Si el inquilino no responde, no recoge el burofax o rechaza la oferta, el requisito queda cumplido y ya puedes demandar.
• Si la deuda no supera los 2.000 €, la oferta puede enviarla el propio propietario. Aun así, si el desahucio parece probable, conviene que la redacte un abogado: será el documento que decida si tu demanda se admite.
• Si hay acuerdo y se eleva a escritura pública, tiene fuerza ejecutiva: si el inquilino lo incumple, se ejecuta directamente sin nuevo pleito.

Un burofax bien construido puede cumplir a la vez el requerimiento del paso 2 y el MASC del paso 3. Coordinarlo con un abogado desde el principio evita duplicar envíos y plazos.

Paso 4. La demanda de desahucio por impago

Si tras el MASC el impago continúa, toca la vía judicial: la demanda de desahucio por falta de pago, que se tramita como juicio verbal (art. 250.1.1º LEC) en el juzgado de primera instancia donde está la vivienda. Necesitas abogado y procurador.

Lo importante:

• Puedes acumular dos peticiones en una sola demanda: la recuperación de la vivienda y la reclamación de todas las rentas y cantidades debidas, incluidas las que se sigan devengando hasta la entrega de llaves. Es casi siempre lo más eficiente.
• Acompaña la documentación: contrato, justificantes del impago, requerimiento fehaciente y acreditación del intento de MASC.
• Al admitir la demanda, el juzgado ya suele señalar fecha de vista (solo si el inquilino se opone) y fecha de lanzamiento (el desalojo, si no paga ni se opone).
• El inquilino tiene 10 días hábiles desde la notificación para pagar y enervar (si aún puede), oponerse con abogado y procurador, o no hacer nada. Si no hace nada, el proceso avanza hacia el lanzamiento sin juicio.

Si el inquilino acredita ante el juzgado una situación de vulnerabilidad económica, pueden activarse los mecanismos de protección previstos en la LEC (art. 441), con intervención de los servicios sociales, lo que alarga los plazos.

Nota importante sobre 2026: la suspensión extraordinaria de desahucios para hogares vulnerables — el llamado "escudo social", nacido con el Real Decreto-ley 11/2020 y prorrogado sucesivamente — fue extendida a comienzos de 2026 hasta final de año, pero el Real Decreto-ley que la prorrogaba no fue convalidado por el Congreso y quedó sin efecto a finales de febrero de 2026. Es una materia que ha cambiado varias veces en pocos meses y puede volver a cambiar: antes de demandar, confirma con tu abogado la situación vigente en ese momento.

¿Cuánto tarda y cuánto cuesta?

Aquí toca honestidad. Los plazos dependen sobre todo de la carga de trabajo del juzgado que te toque, y varían enormemente entre partidos judiciales. Con el trámite MASC de por medio (que añade como mínimo un mes, y a menudo dos), un desahucio por impago puede resolverse en unos meses en juzgados ágiles y superar el año en los saturados. Cualquiera que te garantice un plazo cerrado no te está contando la verdad.

En cuanto a costes: honorarios de abogado y procurador, el coste del burofax o del MASC elegido y, mientras tanto, las rentas que dejas de cobrar. Si el inquilino resulta insolvente, la sentencia que condena al pago puede ser difícil de ejecutar. Por eso todo lo que hagas antes de firmar un contrato pesa tanto (lo vemos al final).

Lo que nunca debes hacer (aunque la rabia apriete)

Por muy claro que tengas que la razón es tuya, estas acciones pueden convertirte a ti en el denunciado:

• Cambiar la cerradura o impedir el acceso a la vivienda: posible delito de coacciones.
• Cortar la luz, el agua o el gas: también coacciones, y además debilita tu posición en el juicio.
• Entrar en la vivienda sin consentimiento, aunque sea tuya: la morada es del inquilino mientras dura el contrato, y entrar puede ser allanamiento.
• Presionar con visitas, llamadas insistentes o mensajes intimidatorios: puede calificarse de acoso.

La única vía para recuperar la posesión contra la voluntad del inquilino es la judicial. Todo lo demás sale caro.

La mejor defensa se juega antes de firmar

Un impago se combate mejor en la fase de selección que en el juzgado. Tres frentes:

• Verifica la solvencia antes de firmar. Nóminas, contrato de trabajo, referencias de propietarios anteriores. Un informe de solvencia o scoring aporta información objetiva para decidir con más criterio — la decisión final siempre es tuya, y ningún análisis elimina el riesgo por completo. Te contamos qué documentos pedir en nuestra guía para elegir un buen inquilino.
• Redacta bien el contrato. Incluir una cláusula que designe la OVC como MASC preferente puede ahorrarte discusiones procesales si algún día hay conflicto. Repasa las 8 claves de un buen contrato.
• Valora un seguro de impago de alquiler. Muchas pólizas cubren rentas, defensa jurídica y ahora también los trámites del MASC. Compara coberturas y carencias antes de contratar.

Que un inquilino deje de pagar es una de las peores experiencias de un propietario. Pero con el camino claro — hablar, requerir, intentar el acuerdo y, si no queda otra, demandar bien — recuperas el control del proceso. Y con una buena selección previa, reduces mucho las probabilidades de tener que recorrerlo.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos meses de impago hacen falta para demandar al inquilino?

Basta un solo mes. El artículo 27.2.a de la LAU permite resolver el contrato desde la primera mensualidad impagada. En la práctica, entre el requerimiento y el trámite MASC obligatorio, la demanda no suele poder presentarse hasta acumular dos o tres mensualidades.

¿Qué es el MASC y por qué es obligatorio antes de demandar?

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un intento de solución extrajudicial antes de presentar la demanda de desahucio. Sin ese intento, el juzgado inadmite la demanda. La vía más habitual en impagos es la Oferta Vinculante Confidencial, con un plazo de espera de 30 días.

¿Qué es la enervación del desahucio?

Es el derecho del inquilino a paralizar el desahucio pagando toda la deuda en los 10 días hábiles siguientes a recibir la demanda (art. 22.4 LEC). Solo puede usarse una vez por contrato, y no procede si le requeriste el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de demandar y no pagó.

¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los suministros si el inquilino no paga?

No. Cambiar la cerradura, cortar luz, agua o gas, o entrar en la vivienda sin consentimiento puede constituir delitos de coacciones o allanamiento de morada, aunque la vivienda sea tuya. La única vía legal para recuperar la posesión contra la voluntad del inquilino es la judicial.

¿Puedo reclamar las rentas atrasadas junto con el desahucio?

Sí. La demanda de desahucio por impago permite acumular la recuperación de la vivienda y la reclamación de todas las rentas y cantidades debidas, incluidas las que se devenguen hasta la entrega de llaves. Es casi siempre la opción más eficiente.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago en 2026?

Depende sobre todo de la carga del juzgado. Con el trámite MASC previo (mínimo un mes de espera), el proceso puede resolverse en unos meses en juzgados ágiles y superar el año en los más saturados. Desconfía de quien te garantice plazos concretos.

Esta información está actualizada a julio de 2026. El desahucio por impago está regulado principalmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 27) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 22.4, 250.1.1º, 440 y 441), con el requisito de MASC previo introducido por la Ley Orgánica 1/2025. Las medidas de suspensión por vulnerabilidad han cambiado varias veces en los últimos meses y pueden volver a cambiar. Antes de enviar un requerimiento o presentar una demanda, consulta con un abogado la normativa vigente en ese momento y las particularidades de tu caso.