El inventario del alquiler: qué es, cómo hacerlo y por qué te ahorra la fianza.

Sin inventario, la fianza es una discusión. Con inventario, es una cuenta.

Llega el final del contrato, revisas el piso y aparecen el suelo manchado, una puerta con un golpe y la pared del salón con marcas que no recuerdas. Quieres descontarlo de la fianza y el inquilino responde lo de siempre: "eso ya estaba así cuando entré". Y sin nada que demuestre lo contrario, tiene las de ganar.

Ese momento se decide meses antes, el día de la entrega de llaves, con un documento que muchos propietarios se saltan por pereza: el inventario. No es burocracia — es la única prueba de cómo estaba tu piso cuando lo entregaste. Aquí tienes qué es, cómo hacerlo bien en media hora y una plantilla que puedes usar tal cual.

Qué es el inventario (y qué no)

El inventario es un documento que refleja, en el momento de entregar la vivienda, cómo está el inmueble y qué contiene: el estado de suelos, paredes, ventanas, instalaciones y del mobiliario y electrodomésticos que se entregan con el piso. Se firma junto al contrato y, a partir de ahí, es la fotografía oficial del punto de partida.

Conviene aclarar lo que no es:

• No es obligatorio por ley. La LAU no lo exige. Pero su ausencia no te libera de nada: simplemente te deja sin prueba.
• No es la fianza. La fianza es el dinero que responde de los daños; el inventario es lo que demuestra qué es daño y qué estaba así de antes.
• No es un contrato aparte. Es un anexo del contrato de alquiler, con la misma firma y la misma fecha.

Su función es una y muy concreta: cuando al final del contrato haya que decidir qué se descuenta de la fianza, el inventario es lo que convierte tu palabra contra la del inquilino en una comparación objetiva entre dos estados documentados.

Por qué te ahorra la fianza (literalmente)

La regla de la fianza es clara: puedes descontar los daños que exceden el desgaste normal por el uso, pero la carga de la prueba es tuya. Tú eres quien tiene que demostrar que el desperfecto no estaba al principio. Lo desarrollamos en qué puedes descontar de la fianza y qué no.

Sin inventario, esa prueba casi no existe. Un juez —o el propio inquilino— te preguntará cómo sabes que la mancha no estaba ya, y no tendrás respuesta. Con un inventario firmado y con fotos, la conversación cambia por completo: comparas el estado inicial documentado con el final, y lo que aparece de más es imputable. La misma lógica se aplica a las reparaciones durante el contrato (quién paga qué) y a los electrodomésticos entregados.

Media hora de fotos el día de la entrega te ahorra, al final, la frase que más dinero cuesta a los propietarios: "esto ya estaba así".

Cómo hacerlo, paso a paso

No necesitas un perito ni una app cara. Necesitas método y el móvil.

1. Recorre la vivienda estancia por estancia. Salón, cocina, baños, dormitorios, pasillo, terraza, trastero. En cada una, anota el estado de suelo, paredes, techo, ventanas, puertas y elementos fijos (armarios empotrados, sanitarios, grifería).

2. Sé concreto, no genérico. "Buen estado" no prueba nada. "Parqué sin arañazos salvo marca leve junto al balcón" o "pared del dormitorio con un pequeño agujero de clavo" sí. Describe lo que ves, incluidos los pequeños defectos que ya existen: eso también te protege a ti de reclamaciones injustas del inquilino.

3. Fotografía todo, con fecha. Fotos de cada estancia y primeros planos de cualquier desperfecto previo. Asegúrate de que las imágenes tengan fecha (la mayoría de móviles la guardan en los metadatos; si no, incluye un periódico o la pantalla del móvil con la fecha en alguna foto general). Las fotos son la parte más poderosa del inventario.

4. Lista el mobiliario y los electrodomésticos que se entregan, con marca y estado si es relevante: "frigorífico Marca X, funcionando", "lavadora con leve óxido en la puerta". Así, si algo falla luego, sabréis en qué estado se entregó.

5. Anota las lecturas de los contadores de luz, agua y gas el día de la entrega. Evita discusiones sobre consumos y facturas pendientes.

6. Recoge las llaves entregadas: cuántas de cada (portal, vivienda, buzón, trastero). Parece menor hasta que al final falta una.

7. Firmadlo los dos, con la fecha, y entrega una copia al inquilino. Un inventario sin firmar tiene mucho menos valor: es tu versión, no un documento aceptado por ambas partes.

El check-out: el mismo recorrido, al revés

El inventario inicial (check-in) solo sirve del todo si al final haces su pareja: el check-out. El día de la devolución de llaves, recorre la vivienda con el inventario inicial delante y repite el proceso: mismas estancias, mismas fotos, lecturas finales de contadores.

La comparación entre ambos momentos es lo que determina, con base objetiva, qué ha cambiado y quién responde de ello. Si todo coincide salvo el desgaste normal, devuelves la fianza íntegra sin discusión. Si aparecen daños nuevos, tienes la prueba para descontarlos, respaldada con presupuestos o facturas de la reparación.

Errores que dejan el inventario sin valor

• Hacerlo genérico. "Todo en buen estado" no distingue nada. Sin detalle, no hay prueba.
• No fecharlo ni firmarlo. Un inventario sin firma del inquilino y sin fecha es tu palabra otra vez, no un acuerdo.
• Fotos sin fecha o de mala calidad. Si no se aprecia el detalle o no se puede datar, pierden fuerza probatoria.
• Olvidar los contadores. Es el origen de la mitad de las discusiones sobre suministros al final.
• No hacer check-out. Un check-in perfecto sin su comparación final se queda a medias: tienes el "antes" pero no el "después".
• Guardarlo mal. Si el día de la liquidación no encuentras el inventario ni las fotos, es como no haberlo hecho. Guárdalo con el contrato.

Plantilla de inventario (para copiar y adaptar)

Copia esta estructura en un documento, complétala el día de la entrega y firmadla los dos:

Un inventario no evita que las cosas se rompan — evita que la conversación sobre quién lo paga acabe en una discusión sin salida. Es el documento más barato de hacer y el que más disgustos ahorra.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio hacer un inventario en el alquiler?

No, la LAU no lo exige. Pero sin inventario no puedes probar qué daños causó el inquilino ni qué estado tenía la vivienda al entregarla, y esa prueba es la que justifica cualquier descuento de la fianza. En la práctica, es casi imprescindible para el propietario.

¿Qué debe incluir un inventario de alquiler?

El estado de cada estancia (suelos, paredes, techos, ventanas, puertas, elementos fijos), el mobiliario y electrodomésticos entregados con su estado, las lecturas de los contadores, las llaves entregadas y fotografías fechadas de todo. Debe firmarse por ambas partes junto al contrato.

¿Sirve el inventario si no está firmado por el inquilino?

Su valor probatorio es mucho menor. Un inventario sin la firma del inquilino refleja solo la versión del propietario, no un estado aceptado por ambas partes. Para que sea una prueba sólida debe estar firmado y fechado por los dos, idealmente junto al contrato.

¿Las fotos valen como prueba del estado de la vivienda?

Sí, y son la parte más potente del inventario, siempre que se pueda acreditar su fecha y se aprecie el detalle. Conviene que tengan fecha en los metadatos o que alguna imagen general muestre la fecha, y hacer primeros planos de los desperfectos previos.

¿Qué es el check-in y el check-out en un alquiler?

El check-in es el inventario del estado de la vivienda al entregar las llaves; el check-out es el mismo recorrido al finalizar el contrato, comparando estancia por estancia. La diferencia entre ambos, con sus fotos, es lo que determina de forma objetiva qué daños son imputables al inquilino.

¿Puedo descontar de la fianza daños que no aparecen en el inventario inicial?

Es mucho más difícil de justificar. Si un daño no consta en el inventario de entrada, el inquilino puede alegar que ya existía, y la carga de probar lo contrario es del propietario. Por eso un inventario inicial detallado es la mejor defensa para poder descontar daños reales al final.

Esta información está actualizada a septiembre de 2026. El inventario no está regulado expresamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero es la prueba habitual del estado de la vivienda en relación con la conservación (art. 21) y la devolución de la fianza (art. 36). Su valor depende de que esté detallado, fechado, firmado por ambas partes y acompañado de fotografías datadas. En caso de conflicto sobre daños de importe elevado, conviene documentarlo bien y, si persiste, consultar con un profesional.