¿Quién paga las reparaciones en un alquiler?

La regla no es "quien lo rompe, lo paga". Es "mantener la casa habitable es del dueño; el pequeño desgaste del día a día, del inquilino".

Suena el teléfono: "se ha estropeado la caldera y no hay agua caliente". O aparece una mancha de humedad en el techo, o deja de funcionar el frigorífico que venía con el piso. Y llega la pregunta que enfrenta a propietarios e inquilinos más que ninguna otra: ¿esto lo pago yo o lo paga el inquilino?

La buena noticia es que la ley lo tiene bastante claro. El artículo 21 de la LAU reparte las reparaciones con una lógica sencilla, y la mayoría de los conflictos vienen de no conocerla o de no haberla concretado en el contrato. Aquí tienes la regla, la lista práctica de casos y cómo evitar la discusión antes de que ocurra.

La regla, en una frase

El artículo 21 de la LAU establece que el arrendador está obligado a hacer todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder subir la renta por ello. La única excepción: cuando el deterioro lo causa el propio inquilino (o alguien por quien responde), en cuyo caso paga él.

Del otro lado, el mismo artículo dice que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son de cuenta del inquilino.

Todo lo demás es interpretar esos dos principios sobre casos concretos. Vamos a ello.

Lo que paga el propietario

Como dueño, respondes de que la vivienda siga siendo habitable. Eso incluye:

• La caldera y el sistema de agua caliente y calefacción, cuando la avería es por antigüedad o desgaste, no por mal uso.
• Las instalaciones: fontanería, electricidad, gas — las averías estructurales de la red, no el enchufe que el inquilino rompió.
• Humedades, goteras y problemas de estructura: tejado, fachada, tuberías generales, aislamiento.
• Los electrodomésticos que forman parte del contrato (los que estaban en la vivienda al alquilar): si el frigorífico o la lavadora se averían por uso normal o llegan al final de su vida útil, los repara o sustituye el propietario.
• Sustituciones por antigüedad: un termo que se muere a los quince años, una persiana cuyo mecanismo cede por el tiempo.

La idea de fondo: si la vivienda deja de cumplir su función y no ha sido por culpa del inquilino, es cosa tuya.

Lo que paga el inquilino

El inquilino asume dos cosas distintas:

1. Las pequeñas reparaciones del uso diario. El mantenimiento menor que genera vivir en la casa: cambiar una junta o el flexo de un grifo que gotea, reponer una bombilla, engrasar una bisagra, sustituir el mando de la caldera si se pierde. Son arreglos de bajo coste y frecuentes.

2. Todos los daños que cause él, su familia o sus visitas. Aquí no hay límite de importe: si el inquilino rompe la puerta de un golpe, atasca una tubería con algo que no debía o quema la encimera, lo paga íntegro, sea pequeño o grande. También responde de los daños por no avisar a tiempo de una avería que empeoró por su silencio.

La frontera entre ambas categorías —desgaste ordinario que paga el inquilino vs. avería que paga el propietario— es donde nacen casi todas las discusiones. Una regla útil: si el elemento ha fallado por usarlo con normalidad y por el paso del tiempo, tiende a ser del propietario; si ha fallado por un mal uso, un golpe o falta de mantenimiento básico, del inquilino.

Casos que siempre generan dudas

• La caldera. Revisión y mantenimiento anual: normalmente del inquilino como pequeño mantenimiento (o según se pacte). Avería o sustitución por antigüedad: del propietario.
• Electrodomésticos. Si venían con el piso, el propietario responde de su reparación o sustitución por uso normal. Si los trajo el inquilino, son suyos. Por eso conviene listar en el inventario qué electrodomésticos se entregan y en qué estado.
• Pintura al finalizar. El desgaste normal de la pintura (paredes apagadas por el tiempo, marcas leves) no se descuenta al inquilino: es uso ordinario. Sí se le puede imputar si dejó las paredes con daños que exceden ese desgaste (agujeros grandes, pintadas, manchas graves). Lo desarrollamos en qué puedes descontar de la fianza y qué no.
• Atascos y desagües. Si es por acumulación normal, mantenimiento del inquilino; si es un problema de la tubería general, del propietario.
• Persianas, grifería, cerraduras. Rotura por uso normal o antigüedad: propietario. Rotura por golpe o forzado: inquilino.

Averías urgentes: qué hacer cuando no puede esperar

Si surge una avería grave que no admite demora (una fuga importante, la caldera en pleno invierno), el inquilino debe avisarte cuanto antes para que puedas actuar. La ley también prevé que, si la reparación es urgente para evitar un daño mayor, el inquilino pueda realizarla comunicándotelo previamente y reclamarte después su importe.

Dos cautelas prácticas para el propietario:

• Responde rápido a los avisos. Un mensaje de "te aviso mañana" sobre una fuga puede convertir una reparación de 100 € en una de 1.000, y la responsabilidad de la demora recae en quien no actúa.
• Ten un canal claro para las averías. Que el inquilino sepa a quién llamar y por dónde evita improvisaciones y deja constancia de cuándo se avisó — importante si luego hay que discutir quién responde de un daño que fue a más.

Cómo evitar la discusión antes de que ocurra

Casi todos los conflictos de reparaciones se previenen con tres cosas:

• Un inventario con fotos al inicio, firmado por ambas partes, que refleje el estado y los electrodomésticos entregados. Es la prueba de qué había y cómo estaba.
• Una cláusula en el contrato que concrete el reparto (por ejemplo, quién asume la revisión anual de la caldera) y fije el canal de aviso de averías. No puede contradecir el art. 21, pero sí precisar los grises. Lo incluimos entre las 8 claves para redactar el contrato.
• Avisos por escrito. Que las comunicaciones de avería queden registradas (un mensaje, un email) protege a las dos partes.

Un alquiler bien llevado no es el que no tiene averías —las tendrá—, sino el que sabe de antemano quién se ocupa de cada una. Eso convierte una llamada de sábado por la noche en un trámite, no en una pelea.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la reparación de la caldera en un alquiler?

Si la caldera se avería por antigüedad o desgaste normal, la reparación o sustitución corresponde al propietario, que debe mantener la vivienda habitable (art. 21 de la LAU). El mantenimiento y la revisión anual suelen ser del inquilino como pequeña reparación, salvo pacto distinto. Si la avería se debe a un mal uso del inquilino, la paga él.

¿El inquilino tiene que pagar los electrodomésticos que se estropean?

Si formaban parte de la vivienda al alquilar y se averían por uso normal o antigüedad, los repara o sustituye el propietario. Si los aportó el propio inquilino, son suyos. Por eso conviene reflejar en el inventario qué electrodomésticos se entregan.

¿Quién paga las humedades y goteras?

El propietario, por regla general: son problemas de conservación y habitabilidad de la vivienda (estructura, tuberías generales, tejado). El inquilino solo respondería si la humedad la causó él, por ejemplo por falta de ventilación grave o por no avisar de una fuga a tiempo.

¿Tengo que pagar el pintado de la vivienda cuando el inquilino se va?

El desgaste normal de la pintura por el paso del tiempo no se descuenta al inquilino: es uso ordinario que asume el propietario. Solo se le puede imputar si dejó daños que exceden ese desgaste, como agujeros grandes, manchas graves o desperfectos, y siempre con un inventario inicial que lo acredite.

¿Qué pasa si el inquilino no avisa de una avería y el daño empeora?

El inquilino responde de los daños que se agraven por no haber avisado a tiempo. Por eso es importante que exista un canal claro de comunicación de averías y que los avisos queden por escrito, protegiendo a ambas partes.

¿Puede el inquilino reparar una avería urgente y descontarlo de la renta?

Si la reparación es urgente para evitar un daño mayor, el inquilino puede realizarla comunicándolo previamente al propietario y reclamar después su importe. No puede, sin más, descontarlo unilateralmente de la renta ni acometer reparaciones no urgentes por su cuenta y pasar la factura.

Esta información está actualizada a julio de 2026. El reparto de las reparaciones entre propietario e inquilino se regula en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la liquidación de daños al final del contrato se relaciona con la fianza de su artículo 36. La frontera entre desgaste ordinario y daño imputable depende de cada caso concreto y de la prueba disponible. Si hay desacuerdo sobre una reparación de importe elevado, conviene documentarlo bien y, si persiste, consultar con un profesional.