El inquilino se quiere ir antes de tiempo: qué puedes reclamar

Firmaste por cinco años, pero el inquilino puede irse mucho antes. Lo que puedes cobrar depende de una cláusula que quizá no escribiste.

El mensaje llega sin avisar: "me han dado trabajo en otra ciudad, dejo el piso el mes que viene". Y el contrato que firmasteis decía cinco años. Tu primera reacción es lógica: ¿puede irse sin más? ¿Me tiene que pagar lo que queda? ¿Me quedo la fianza?

Las respuestas suelen decepcionar al propietario que no conocía el artículo 11 de la LAU. Pero conocerlo a tiempo — mejor antes de firmar que al recibir el mensaje — cambia mucho el resultado. Aquí tienes qué puede hacer tu inquilino, qué puedes reclamar tú y cómo cerrar la salida sin acabar discutiendo por la fianza.

El artículo 11 de la LAU, en una frase

Tu inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándotelo con un mínimo de treinta días de antelación. No necesita justificar el motivo ni obtener tu consentimiento: es un derecho que la ley le reconoce en los contratos de vivienda, y no puedes eliminarlo con una cláusula.

Es la asimetría que sorprende a muchos propietarios: tú te comprometes a mantener el alquiler hasta cinco años (siete si eres persona jurídica), pero él no. El contrato de vivienda protege la estabilidad del inquilino, no la tuya. Asumirlo desde el principio evita disgustos — y te empuja a redactar el contrato con esto en mente.

¿Y si se quiere ir antes de los seis meses?

Ahí no hay derecho de desistimiento: irse antes es un incumplimiento contractual. En ese caso puedes reclamar los daños y perjuicios que te haya causado, que normalmente se concretan en las rentas dejadas de percibir hasta que consigues realquilar, siempre que actúes con diligencia buscando un nuevo inquilino.

En la práctica, lo habitual y lo más sensato es negociar una salida pactada: fijar por escrito una fecha de entrega de llaves, una compensación razonable y el finiquito de cuentas. Un acuerdo firmado vale más que una reclamación teórica contra alguien que ya se ha mudado.

La indemnización: solo si la pactaste

Este es el punto que cuesta dinero. El artículo 11 permite que las partes pacten una indemnización para el caso de desistimiento: una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, con las fracciones de año dando lugar a la parte proporcional.

Lo decisivo: es un pacto opcional, no un derecho automático. Si tu contrato no incluye esa cláusula, no puedes reclamar nada por la marcha anticipada, aunque queden tres años de contrato. Y si la incluye, el límite es ese: no puedes pactar una penalización mayor.

Ejemplo: contrato de 5 años, el inquilino se marcha a los 2 años y 6 meses cumplidos. Quedan 2 años y 6 meses, así que la indemnización pactada sería de 2,5 mensualidades. Si la renta es de 800 €, son 2.000 €.

Por eso esta cláusula es de las que revisamos en las 8 claves para redactar el contrato: son dos líneas que separan cobrar de no cobrar.

El preaviso: cómo debe avisarte y qué pasa si no lo hace

La ley exige un preaviso mínimo de treinta días. Conviene que el contrato precise la forma (comunicación escrita fehaciente: burofax, email con acuse, o el canal que pactéis), porque un "te lo dije por teléfono" es imposible de acreditar.

Si el inquilino se va sin respetar el preaviso o avisando con menos margen, te debe las rentas correspondientes a los días de preaviso que no cumplió. Es una reclamación limpia y proporcionada: no es una penalización, es el alquiler de un periodo que el contrato seguía vigente.

Un matiz práctico: el preaviso empieza a contar desde que recibes la comunicación, no desde que él decidió irse. Guarda la fecha y el documento.

Qué pasa con la fianza (no es una penalización)

Error frecuente: dar por hecho que si el inquilino se marcha antes, la fianza se queda en tu bolsillo como castigo. No funciona así. La fianza responde de los daños en la vivienda y de las cantidades impagadas (art. 36 de la LAU), no del hecho de irse antes de tiempo.

Ahora bien, si el inquilino te debe la indemnización pactada o las rentas del preaviso incumplido, esas son cantidades debidas y sí pueden compensarse con la fianza. La diferencia no es semántica: importa cómo lo justificas por escrito. Liquídala con el mismo rigor de siempre — inventario, fotos, facturas — como explicamos en qué puedes descontar de la fianza y qué no.

Cómo cerrar la salida sin líos: la checklist

Cuando la marcha es inevitable, lo inteligente es gestionarla rápido y por escrito:

• Confirma el preaviso por escrito y acuerda la fecha exacta de entrega de llaves.
• Firma un documento de resolución que recoja: fecha de finalización, estado de cuentas (rentas y suministros al día), indemnización si procede y entrega de llaves.
• Revisa la vivienda con el inventario inicial delante, con fotos del estado de salida.
• Liquida la fianza en el plazo legal, con justificación documental de cualquier descuento.
• Comunica la baja del depósito al organismo de fianzas de tu comunidad autónoma y recupera el importe depositado.
• Republica el anuncio cuanto antes: cada semana vacía cuesta más que casi cualquier discusión sobre descuentos.

La lección para el próximo contrato

Del artículo 11 no te puedes proteger: el derecho de desistimiento es irrenunciable. Pero sí puedes hacer tres cosas antes de firmar:

• Pactar expresamente la indemnización por desistimiento en el contrato. Es lo único que convierte una marcha anticipada en algo compensado.
• Concretar la forma del preaviso para que sea acreditable.
• Elegir bien al inquilino, valorando también su estabilidad previsible: alguien con arraigo laboral y familiar en la zona rota menos. Los documentos que ayudan a leer eso están en qué pedir a un inquilino antes de firmar.

Que un inquilino se vaya antes de tiempo no es una catástrofe: es un riesgo previsible del alquiler de vivienda. Con la cláusula correcta en el contrato y una salida bien documentada, se resuelve en unas semanas y sin conflicto.

Preguntas frecuentes

¿Puede el inquilino irse antes de que acabe el contrato?

Sí. Pasados seis meses desde el inicio, puede desistir del contrato comunicándolo con al menos treinta días de antelación (art. 11 de la LAU). No necesita causa justificada ni tu autorización, y es un derecho que no puede eliminarse por contrato.

¿Tengo derecho a una indemnización si se marcha antes?

Solo si está pactada expresamente en el contrato. La ley permite pactar una mensualidad por cada año que quede por cumplir (con la parte proporcional en fracciones de año), pero si esa cláusula no está escrita, no puedes reclamar nada por la marcha anticipada.

¿Puedo quedarme la fianza si el inquilino se va antes de tiempo?

No como penalización. La fianza responde de daños y cantidades impagadas, no del desistimiento en sí. Si te debe la indemnización pactada o las rentas de un preaviso incumplido, esas cantidades sí pueden compensarse con la fianza, justificándolo por escrito.

¿Qué pasa si se va sin avisar con 30 días?

Te debe las rentas correspondientes a los días de preaviso que no ha respetado. No es una sanción: es el alquiler del periodo en que el contrato seguía en vigor.

¿Y si quiere irse antes de los primeros seis meses?

En ese tramo no existe derecho de desistimiento, así que marcharse es un incumplimiento contractual y puedes reclamar los daños y perjuicios causados, normalmente las rentas dejadas de percibir hasta realquilar, actuando con diligencia para buscar nuevo inquilino. Lo más práctico suele ser pactar por escrito una salida con compensación y fecha cerrada.

¿Cómo debe comunicarme el inquilino que se va?

La ley exige un preaviso de treinta días, y conviene que el contrato precise que se haga por medio fehaciente y acreditable (burofax, email con acuse). El plazo cuenta desde que recibes la comunicación, no desde que él toma la decisión.

Esta información está actualizada a julio de 2026. El desistimiento del inquilino se regula en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la fianza en su artículo 36, con el depósito y su devolución sujetos a la normativa de cada comunidad autónoma. Las reglas descritas se aplican a los contratos de arrendamiento de vivienda; los de uso distinto de vivienda y los de temporada se rigen por lo pactado entre las partes. Si hay deudas pendientes o desacuerdo sobre la liquidación, conviene consultar con un profesional antes de firmar la resolución.