Tu inquilino lleva 5 años en tu casa. ¿Qué pasa ahora?

Miles de contratos de alquiler firmados en 2020-2021 cumplen ahora el plazo mínimo de la LAU. Esto es lo que dice la ley en 2026.

Tu contrato de alquiler cumple cinco años. Y no es un inquilino cualquiera: es alguien que conoce el ruido de las cañerías mejor que tú, que sabe qué vecino se queja por las noches, que lleva cinco años pagando el día que toca. Ahora, justo cuando el contrato llega a su fin, te tocan dos cosas a la vez: una decisión legal y una conversación humana. No son lo mismo, y conviene no mezclarlas.

¿El decreto de prórroga de dos años sigue vigente? No

Si has oído que el Gobierno obligaba a alargar estos contratos dos años más, es verdad que existió esa norma — pero ya no está en vigor. El Real Decreto-ley 8/2026 introdujo en marzo una prórroga extraordinaria y un tope del 2% a la actualización de la renta, pero el Congreso lo rechazó el 28 de abril de 2026. Desde entonces, vuelve a aplicarse la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su régimen general.

Si alguien te dice que "por decreto" tiene derecho a quedarse dos años más, no es así — salvo un caso muy concreto: que su contrato estuviera ya en prórroga obligatoria o tácita entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026 y hubiera solicitado formalmente la prórroga durante ese periodo. Fuera de ese escenario, manda la LAU.

Qué pasa al terminar los 5 años de contrato: las dos opciones del propietario

Si firmaste el contrato como persona física (no como empresa), la duración mínima obligatoria del arrendamiento de vivienda habitual es de cinco años. Durante ese tiempo, tu arrendatario tiene derecho a quedarse aunque tú quisieras lo contrario, salvo causas muy concretas como la necesidad acreditada de ocupar tú mismo la vivienda. Pasados esos cinco años, tienes dos caminos:

• No renovar: debes avisar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento. Si lo haces bien y a tiempo, el inquilino debe dejar la vivienda al llegar la fecha.
• No decir nada: si dejas pasar esos cuatro meses sin avisar, el contrato se prorroga automáticamente, año a año, hasta tres años más (prórroga tácita). Durante ese tiempo, solo puedes actualizar la renta según el índice pactado en el contrato (IRAV para contratos firmados desde mayo de 2023, IPC para los anteriores) y respetando el tope legal vigente. No puedes fijar un precio nuevo de mercado. Te explicamos qué índice te corresponde y cómo aplicarlo en nuestra guía para subir el alquiler en 2026 con IRAV o IPC.

Hay una excepción importante: si tu vivienda está en una zona declarada de mercado residencial tensionado, el inquilino puede solicitar prórroga extraordinaria de hasta tres años adicionales prevista en la Ley 12/2023, aunque tú hayas avisado correctamente. Esto afecta sobre todo a propietarios en municipios declarados en Cataluña y zonas que se han ido sumando — conviene comprobar si tu vivienda está afectada antes de planificar nada.

Cómo avisar al inquilino que no renuevas: el preaviso de 4 meses

Aquí está el punto que de verdad importa: ese plazo de cuatro meses no es orientativo. Es la diferencia entre recuperar el control de tu propiedad o quedarte atado a las mismas condiciones hasta tres años más. Un solo día de retraso en el aviso puede costarte ese margen entero.

La forma habitual de comunicar la no renovación es por burofax con certificación de texto y acuse de recibo. No vale un WhatsApp ni un email — necesitas prueba fehaciente de qué dijiste y cuándo lo dijiste. El burofax cumple las dos cosas: el contenido queda certificado y la fecha queda registrada.

Si quieres recuperar la vivienda o renegociar condiciones, marca esa fecha en el calendario ya, no cuando se acerque.

Cómo comunicar la no renovación sin romper la relación

Aquí es donde el papeleo y la relación humana se separan. El aviso formal —por escrito, con la antelación correcta— es un trámite que protege a ambas partes, no una sentencia sobre cómo ha ido la convivencia. Puedes (y probablemente deberías) tener la conversación honesta antes de que llegue el burofax: explicar por qué, escuchar cómo lo recibe, dejar margen para que se organice.

Cinco años de relación bien llevada merecen una despedida —o una renovación— que no se sienta como un trámite administrativo seco. El burofax llegará después, como formalidad. La conversación va primero.

Renovar el contrato de alquiler: nuevo contrato vs. prórroga tácita

Si quieres que tu inquilino se quede, no hace falta esperar a que el silencio decida por ti. Puedes proponer abiertamente un nuevo contrato con condiciones renegociadas dentro de los límites legales, en vez de dejar que entre en prórroga tácita por defecto.

La diferencia es importante:

• En un contrato nuevo negociado, decides tú las condiciones (dentro de los límites de la Ley de Vivienda y de la LAU): plazo, renta, fianza, garantías adicionales, todo lo que decidas pactar.
• En una prórroga tácita por no haber dicho nada, las condiciones las decide la inercia. El contrato sigue tal cual estaba, año a año, hasta tres años más.

Cinco años no es un trámite que vence solo. Es una etapa de tu casa que se cierra o se abre de nuevo — y esa decisión, como todo lo demás, es tuya.

Preguntas frecuentes

¿Puedo subir el alquiler libremente cuando termine el contrato de 5 años?

No automáticamente. Si dejas pasar el preaviso de cuatro meses y el contrato entra en prórroga tácita, solo puedes actualizar la renta según el índice pactado (IRAV o IPC) y respetando el tope legal vigente. Para fijar un precio nuevo de mercado, necesitas firmar un contrato nuevo con el inquilino.

¿Qué pasa si aviso al inquilino con 3 meses en vez de 4?

El aviso llega tarde y el contrato se prorroga obligatoriamente en las mismas condiciones. El inquilino tiene derecho a quedarse hasta tres años más, aunque ya hayas comunicado tu decisión de no renovar.

¿Tengo que dar un motivo para no renovar el contrato?

No. Al cumplirse los cinco años, puedes no renovar sin justificar el motivo, siempre que avises con la antelación correcta y por un medio fehaciente.

¿Sirve avisar por WhatsApp o email?

No es lo recomendable. Para que el aviso de no renovación tenga validez probatoria si surge un conflicto, necesitas un medio fehaciente que certifique contenido y fecha — el burofax con certificación de texto y acuse de recibo es el estándar.

¿Y si mi vivienda está en una zona tensionada?

El inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años adicionales aunque tú hayas avisado correctamente. Conviene comprobar si tu municipio está dentro de una zona declarada antes de planificar la fecha de salida del inquilino.

Esta información está actualizada a julio de 2026. La normativa de alquiler en España cambia con frecuencia — si tu contrato venció durante las semanas en que estuvo vigente el RDL 8/2026 (22 de marzo a 28 de abril de 2026) o tu vivienda está en zona de mercado residencial tensionado, tu caso tiene matices legales propios y conviene consultar con un profesional.