Tu inquilino cumple un año contigo. ¿Puedes subirle el alquiler?

Subir el alquiler no es una pelea. Es un trámite anual ordinario. Pero un solo error en el procedimiento puede costarte la subida entera.

Hay una fecha en el calendario que muchos propietarios pasan por alto: el aniversario del contrato. Es el día en que puedes actualizar la renta de tu inquilino — si lo haces bien, y si lo haces a tiempo. No hace falta justificar nada, no hace falta una conversación incómoda, no hace falta pelearse con nadie. Es un trámite. Pero como todos los trámites de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tiene su procedimiento, su preaviso y sus errores típicos que pueden costarte caro.

¿IRAV o IPC? Cuál se aplica a tu contrato en 2026

Esta es la primera duda y la que más confusión genera: en España conviven dos índices para actualizar el alquiler, y aplicar el equivocado puede invalidar la subida entera. La regla, simplificada, es esta:

• Si firmaste el contrato desde el 26 de mayo de 2023, se aplica el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda), un índice nuevo que el INE publica mensualmente. Esto vale aunque tu contrato diga "IPC" — la ley se impone sobre el papel.
• Si firmaste el contrato antes del 26 de mayo de 2023, se aplica el IPC (o el índice que esté pactado en tu contrato).

El IRAV nació con la Ley 12/2023 de Vivienda precisamente para evitar las subidas desbocadas que provocó el IPC en 2022 (cuando llegó al 10,8%). Por diseño, el IRAV siempre será igual o inferior al IPC: se calcula como el menor valor entre tres referencias, incluida la inflación subyacente. En la práctica, está rondando el 2,4-2,5% en 2026, mientras que el IPC general está en torno al 3,4%.

Una aclaración importante: el Real Decreto-ley 8/2026 introdujo en marzo un tope adicional del 2% para todas las actualizaciones, pero el Congreso lo rechazó el 28 de abril de 2026. Desde entonces, no hay tope extraordinario — se aplica el IRAV o el IPC sin límite añadido.

Qué dice la ley sobre actualizar la renta: cuándo, cuánto y cómo

El artículo 18 de la LAU es claro y conviene tenerlo presente, porque casi todos los errores de los propietarios particulares vienen de saltarse alguna de estas reglas:

1. Tiene que estar pactado en el contrato. Si tu contrato no incluye una cláusula de actualización anual de la renta, no puedes subir el alquiler en ningún momento durante toda la duración del contrato. Este es el error más caro y más frecuente entre propietarios que firmaron contratos genéricos descargados de internet.
2. Solo una vez al año, en la fecha de aniversario. Si tu contrato se firmó el 15 de marzo, solo puedes actualizar la renta cada 15 de marzo, ni un día antes ni un día después con efecto retroactivo.
3. El dato a aplicar es el del mes anterior al aniversario. Si tu contrato cumple aniversario en junio de 2026, el IRAV que aplicas es el que el INE publicó en mayo (correspondiente a los datos de abril). No vale "el último publicado": tiene que ser el del mes inmediatamente anterior.

Un ejemplo práctico: renta actual de 900€, contrato firmado en junio de 2024 (por lo tanto IRAV), aniversario en junio de 2026, IRAV aplicable 2,48%. La subida sería 900 × 2,48% = 22,32€. Nueva renta: 922,32€/mes.

Cómo comunicar la subida del alquiler: el preaviso de un mes

Aquí está el punto donde casi todo el mundo mete la pata: la subida no es automática. La ley te obliga a comunicarla al inquilino por escrito con al menos un mes de antelación al aniversario del contrato. Si tu contrato cumple el 1 de junio, la notificación tiene que estar en manos del arrendatario antes del 1 de mayo.

Si te retrasas, no pierdes el derecho a actualizar — pero la subida solo aplica desde el mes siguiente a la notificación, sin efecto retroactivo. Es decir: si avisas el 20 de mayo cuando el aniversario era el 1 de junio, no cobras la nueva renta en junio, la empiezas a cobrar en julio. Pierdes un mes de subida.

La forma habitual de comunicarlo es por burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Un email puede valer si puedes acreditar que el inquilino lo recibió, pero el burofax es el estándar y evita discusiones. La notificación debe incluir:

• El índice aplicado (IRAV o IPC)
• El porcentaje exacto y el mes de referencia del dato
• La renta actual y la nueva renta
• La fecha desde la que se aplica
• La referencia al artículo 18 de la LAU

Sin estos elementos, la notificación puede ser impugnada y la subida invalidada.

Errores comunes que invalidan la subida del alquiler

Estos son los fallos que más caro pagan los propietarios particulares. La mayoría son evitables si lo haces con tiempo:

• Subir la renta sin cláusula de revisión en el contrato. Si no está pactado, no hay subida. Punto.
• Aplicar un porcentaje "fijo" para todo el año. El IRAV varía cada mes, así que no puedes aplicar el dato de enero para una actualización de octubre. Cada aniversario, su dato.
• Aplicar el IPC cuando toca IRAV. Para contratos posteriores al 26 de mayo de 2023, aunque el contrato diga "IPC", la ley impone el IRAV como tope. Si aplicas un IPC superior, la diferencia es ilegal y el inquilino puede reclamarla.
• No comunicar la subida por escrito. La actualización no opera por silencio: si no lo notificas, no hay subida, aunque venga pactada.
• Comunicar después del aniversario e intentar cobrar retroactivo. No se puede. La subida es exigible solo desde el mes siguiente a la notificación.
• Usar un IRAV desactualizado. Tienes que consultar el dato exacto del mes anterior a tu aniversario en la web del INE o en la calculadora oficial del Ministerio de Vivienda (mivau.gob.es).

Cuándo NO puedes subir el alquiler (aunque toque aniversario)

Hay varios escenarios en los que el aniversario llega pero la actualización no procede. Conviene tenerlos identificados antes de mandar el burofax:

• Contratos sin cláusula de revisión anual. Como ya mencionamos: si no está pactado, no hay subida. Ni con IRAV, ni con IPC, ni con nada.
• Contratos en prórroga tácita tras los 5 años. Si dejaste pasar el preaviso de 4 meses y tu contrato entró en prórroga tácita, durante esos años de prórroga solo puedes aplicar el índice pactado en el contrato original — no puedes fijar un precio nuevo de mercado ni renegociar al alza. Te lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre qué pasa cuando tu contrato de alquiler cumple 5 años.
• Alquileres no sujetos al IRAV: el alquiler de temporada, el alquiler de habitaciones, los locales comerciales, oficinas, garajes y trasteros se rigen por lo pactado entre las partes con libertad de pacto. No están sujetos al límite del IRAV.

Subir el alquiler bien hecho no genera conflicto: es un trámite anual ordinario que tanto tú como tu inquilino podéis anticipar con tranquilidad. Lo que sí genera conflicto es no avisar, equivocarse de índice o intentar cobrar de más. Si lo haces con tiempo y por escrito, ni siquiera tiene que ser una conversación incómoda — basta con un burofax y unas pocas líneas.

Preguntas frecuentes

¿Puedo subir el alquiler si mi contrato no incluye cláusula de actualización?

No. Si el contrato no menciona expresamente la revisión anual de la renta, no puedes subir el alquiler durante toda la duración del contrato. Es el error más caro entre propietarios particulares — y no tiene marcha atrás hasta que firmes un contrato nuevo con el inquilino.

¿Qué pasa si aviso al inquilino con 15 días en vez de un mes?

La subida será válida, pero solo desde el mes siguiente a la notificación. Pierdes la diferencia entre el aniversario y el mes en que empieza a aplicarse. Si tu aniversario es el 1 de junio y avisas el 20 de mayo, la nueva renta no se aplica hasta julio.

¿Sirve avisar por WhatsApp o por email?

Por email puede valer si puedes acreditar que el inquilino lo recibió (acuse de lectura, respuesta del inquilino, etc.), pero el burofax con certificación de texto es el estándar y evita discusiones si surge conflicto. WhatsApp no es recomendable — la prueba puede ser insuficiente.

¿Qué IRAV exacto tengo que aplicar?

El del mes inmediatamente anterior al aniversario de tu contrato, publicado por el INE. Si tu contrato cumple aniversario en junio de 2026, aplicas aplicas el dato publicado por el INE en mayo de 2026 (alrededor del 2,48%). Puedes consultar el dato exacto en la web del INE o en la calculadora oficial del Ministerio de Vivienda (mivau.gob.es).

¿Y si mi contrato dice "IPC" pero se firmó después del 26 de mayo de 2023?

Da igual lo que diga el contrato — la ley se impone. Para contratos firmados desde esa fecha, el IRAV es el límite máximo de actualización anual. Si el IPC es mayor que el IRAV, solo puedes aplicar el IRAV. Si fuera menor, aplicas el menor de los dos.

Esta información está actualizada a julio de 2026. La normativa de alquiler en España cambia con frecuencia, el IRAV se publica mensualmente por el INE, y el escenario tras la derogación del RDL 8/2026 puede modificarse en futuras reformas. Para casos concretos en zonas de mercado residencial tensionado, contratos de temporada o si eres considerado gran tenedor (más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial), conviene consultar con un profesional.