> ## Content Index > Fetch the complete content index at: https://blog.habira.es/llms.txt > Use this file to discover other available public pages before exploring further. # Un inquilino se va y el otro se queda: qué hacer con el contrato. - URL: https://blog.habira.es/inquilino-se-va-contrato-alquiler-2026/ - Published: 2026-07-15T07:27:56.000Z - Updated: 2026-09-21T09:00:24.000Z - Description: Alquilaste a dos y ahora uno se marcha. El contrato no se modifica solo con avisarte: así se hace bien una novación, qué pasa con la fianza y cuándo aceptar un sustituto. - Author: Alicia - Tags: Durante el alquiler *Que uno de tus inquilinos se mude no cambia el contrato. Lo que firmes (o dejes de firmar) después, sí.* --- Alquilaste tu piso a dos amigos, a una pareja o a dos compañeros de trabajo. Año y medio después, uno te escribe: "me voy el mes que viene, pero Marta se queda". Y ahí empiezan las preguntas: ¿tiene que seguir pagando el que se va? ¿Hay que hacer un contrato nuevo? ¿Y si quieren meter a otra persona en su lugar? ¿Qué pasa con la fianza? La mayoría de estas situaciones se resuelven por WhatsApp y sin tocar el contrato. Y ese es exactamente el problema: meses después, cuando aparece un impago o toca devolver la fianza, el papel dice una cosa y la realidad otra. Aquí tienes cómo gestionarlo bien, con lo que dice la ley y lo que te conviene como propietario. ¿Es tu único inquilino el que se quiere ir antes de que acabe el contrato? Entonces lo tuyo es el desistimiento: te lo contamos [aquí](https://blog.habira.es/inquilino-se-va-antes-de-tiempo-2026/). En resumen Si un cotitular se marcha, el contrato sigue igual: **no queda liberado de sus obligaciones por avisarte ni por dejar las llaves**. Para sacarlo del contrato hace falta una **novación por escrito** firmada por todas las partes: el que se va, el que se queda y tú. Meter a un sustituto es una **cesión del contrato** y requiere tu consentimiento por escrito (art. 8 de la LAU). Nadie puede imponerte un inquilino que no has elegido. [Arts. 8, 12 y 15 de la LAU (Ley 29/1994)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003) · [Arts. 1203 y ss. del Código Civil](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763) ## El error de partida: creer que basta con avisar Un contrato de alquiler es un acuerdo entre partes concretas. Que una de ellas cambie de planes no lo modifica: **el contrato solo cambia si todas las partes lo cambian por escrito**. Es lo que el Código Civil llama novación (arts. 1203 y siguientes): sustituir a una de las personas obligadas requiere el consentimiento de las demás. Traducido: el mensaje de "me voy a final de mes" no libera a nadie. Si después del aviso tú no firmas nada, para la ley ese inquilino sigue siendo titular del contrato, con todos sus derechos (por ejemplo, volver a entrar a vivir) y todas sus obligaciones (por ejemplo, responder de la renta). Y esa ambigüedad, que parece cómoda al principio, acaba mal: en un impago no sabrás bien a quién reclamar, y en la liquidación de la fianza tendrás a un tercero que se fue hace un año opinando sobre desperfectos. ## ¿Quién responde de la renta cuando firman varios? Depende de lo que diga tu contrato: - **Si incluye una cláusula de responsabilidad solidaria** (habitual en contratos bien redactados), puedes reclamar el 100 % de la renta a cualquiera de los titulares, viva o no en el piso. Es la posición más protegida para el propietario. - **Si el contrato no dice nada**, el Código Civil presume que la deuda se divide entre los obligados ([art. 1137](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763)), aunque los tribunales han apreciado en bastantes casos una solidaridad tácita en alquileres de vivienda. Es terreno gris: mejor no depender de él. La lección para el futuro: la cláusula de solidaridad no es opcional, es de las que evitan este artículo entero. La incluimos en nuestras [8 claves para redactar el contrato](https://blog.habira.es/como-redactar-contrato-alquiler-2026-clausulas/). Y una consecuencia práctica: mientras no firmes la novación, **el que se va sigue respondiendo**. Eso es una garantía para ti — no la regales gratis, como veremos ahora. ## Cómo se hace bien: la novación en un anexo Si estás de acuerdo con que uno salga del contrato y el otro continúe, el instrumento es un **anexo de novación subjetiva**: un documento breve que modifica el contrato original sin extinguirlo. Debe firmarlo todo el mundo: el inquilino que se va, el que se queda y tú. Qué debe recoger el anexo: - **Identificación del contrato original** (fecha, vivienda, partes) y de la modificación: fulano deja de ser arrendatario con efectos desde una fecha concreta. - **Estado de cuentas a esa fecha:** rentas y suministros al día (o quién asume lo pendiente). Que el que se va firme que no se le adeuda nada y que no reclama nada. - **Qué pasa con la fianza** (siguiente apartado). - **Confirmación expresa de que el resto del contrato sigue vigente**: misma renta, misma duración, mismas condiciones. La novación no reinicia plazos ni crea un contrato nuevo, salvo que lo pactéis expresamente. - **Entrega de llaves** del que se marcha, con fecha. Un matiz importante antes de firmar: piénsalo dos veces si el inquilino que se queda no podría asumir la renta él solo. Al liberar al que se va, renuncias a poder reclamarle. Puedes negarte a la novación (el contrato es el que es), aceptarla tal cual, o aceptarla pidiendo garantías adicionales de común acuerdo — por ejemplo, un avalista. Lo que no puedes hacer es subir la renta unilateralmente aprovechando el cambio: cualquier modificación de condiciones requiere acuerdo. ## ¿Y la fianza? La fianza responde del contrato, no de cada inquilino por separado. Cuando un titular sale a mitad de contrato, tienes básicamente dos formas limpias de tratarla: - **La fianza no se toca (recomendable).** Sigue depositada respondiendo del contrato hasta su final. Si el que se va puso su parte, que se la reintegre el que se queda (o el sustituto que entre): es un arreglo entre ellos que conviene dejar reflejado en el anexo, precisamente para que no te la reclamen a ti. - **Liquidación parcial pactada.** Menos habitual y más delicada: implica [revisar el estado de la vivienda](https://blog.habira.es/inventario-alquiler-2026/) a mitad de contrato y documentarlo. Solo tiene sentido si hay desconfianza fuerte entre los inquilinos. Recuerda que la fianza está depositada en el organismo de tu comunidad autónoma vinculada a ese contrato. En una novación en la que cambian los titulares, algunas comunidades piden comunicar la modificación al organismo de depósito: consulta el trámite concreto de la tuya. Y para la liquidación al final del contrato, aplican las reglas de siempre: te las contamos en [qué puedes descontar de la fianza y qué no](https://blog.habira.es/devolver-fianza-alquiler-2026-que-descontar/). ## "Es que entra otra persona en su lugar": eso es una cesión, y decides tú Escenario frecuente: el que se va ya tiene sustituto, "un amigo súper responsable", y te lo comunican como un hecho consumado. No lo es. Sustituir a un arrendatario por otro es una **cesión del contrato**, y el artículo 8.1 de la LAU exige el **consentimiento escrito del arrendador**. Sin tu firma, esa cesión no te vincula — y un ocupante que no está en el contrato es una fuente de problemas. Así que la decisión es tuya, y conviene tomarla con el mismo rigor que al alquilar por primera vez: - **Verifica la solvencia del que entra** igual que hiciste (o deberías haber hecho) con los originales: nóminas, contrato de trabajo, referencias. Un informe de solvencia aporta información objetiva para decidir — la decisión final es siempre tuya y ninguna verificación elimina el riesgo del todo. Aquí tienes [qué documentos pedir a un inquilino](https://blog.habira.es/como-elegir-buen-inquilino-documentos-2026/). - **Si aceptas, documéntalo en el mismo anexo:** sale uno, entra otro, estado de cuentas, fianza, y todo lo demás igual. - **Si no te convence, puedes negarte.** El contrato original sigue vigente con sus titulares originales y sus obligaciones intactas. ## Caso aparte: parejas que se separan Cuando los inquilinos son un matrimonio o pareja que rompe, la LAU tiene reglas propias que conviene conocer porque operan aunque no firmes nada: - **Si el titular del contrato se va o no renueva, el cónyuge o pareja de hecho conviviente puede continuar en el alquiler** notificándotelo en plazo (art. 12 de la LAU). - **En separación, divorcio o nulidad, el juez puede atribuir la vivienda al cónyuge no titular** (art. 15 de la LAU): esa persona pasa a ser el arrendatario y debe comunicártelo en el plazo de dos meses desde la resolución judicial, acompañando copia. En estos casos no puedes oponerte a la subrogación legal, pero sí te interesa que la comunicación quede formalizada por escrito y actualizar tus datos de contacto, domiciliación y correspondencia con el nuevo titular. ## Lo que te conviene como propietario, en frío Que uno se vaya no es necesariamente una mala noticia: un inquilino que quiere salir bien del contrato coopera, y el que se queda suele preferir la estabilidad. La gestión inteligente es rápida y por escrito: novación clara, cuentas al día, fianza intacta y, si entra alguien nuevo, verificación previa como el primer día. Lo único que de verdad te expone es la vía intermedia: dejar que la realidad del piso y el papel del contrato vayan cada uno por su lado. ## Preguntas frecuentes **¿El inquilino que se va tiene que seguir pagando el alquiler?** Mientras no firme una novación que lo libere, sigue siendo titular del contrato y responde de sus obligaciones. Si el contrato incluye cláusula de solidaridad, puedes reclamarle a él el total de la renta aunque ya no viva en el piso. **¿Hace falta hacer un contrato nuevo si uno de los dos inquilinos se marcha?** No. Basta un anexo de novación firmado por las tres partes (el que se va, el que se queda y el propietario) que documente la salida, el estado de cuentas, el tratamiento de la fianza y la continuidad del resto de condiciones. El contrato original y sus plazos siguen vigentes. **¿Pueden meter a otra persona en el contrato sin mi permiso?** No. Sustituir a un arrendatario por otro es una cesión del contrato y el artículo 8.1 de la LAU exige el consentimiento escrito del arrendador. Sin tu firma, la cesión no te vincula. **¿Puedo subir la renta al hacer la novación?** No unilateralmente. La novación modifica quién es parte del contrato, no sus condiciones económicas: cualquier cambio de renta requiere acuerdo entre las partes. Lo que sí puedes es negarte a liberar al inquilino saliente si la operación te deja peor garantizado, o condicionar tu consentimiento a garantías adicionales pactadas. **¿Qué pasa con la fianza si un inquilino se va a mitad de contrato?** Lo más limpio es no tocarla: la fianza responde del contrato hasta su final, y el reparto interno (que el que se queda reintegre su parte al que se va) se pacta entre los inquilinos y se refleja en el anexo. Algunas comunidades autónomas piden comunicar la modificación de titulares al organismo de depósito. **Mi inquilina se ha divorciado y su ex era el titular, ¿puede quedarse ella?** Sí. Si un juez le atribuye la vivienda en la separación o divorcio, pasa a ser la arrendataria (art. 15 de la LAU) y debe comunicártelo en dos meses desde la resolución, con copia de esta. Es una subrogación legal a la que no puedes oponerte. --- *Esta información está actualizada a septiembre de 2026\. La cesión del contrato y las subrogaciones por razón de matrimonio o pareja están reguladas en los artículos 8, 12 y 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la novación en los artículos 1203 y siguientes del Código Civil. El alcance de la responsabilidad entre cotitulares depende de la redacción de cada contrato y de su interpretación judicial, y el trámite de la fianza varía según la comunidad autónoma. Si hay deudas pendientes o desacuerdo entre los inquilinos, conviene consultar con un profesional antes de firmar la novación.*