> ## Content Index > Fetch the complete content index at: https://blog.habira.es/llms.txt > Use this file to discover other available public pages before exploring further. # ¿Cómo se declara el alquiler en la renta? Ingresos, gastos y reducción. - URL: https://blog.habira.es/declarar-alquiler-renta-2026/ - Published: 2026-09-24T16:26:42.000Z - Updated: 2026-09-24T16:26:42.000Z - Description: Lo que cobras de alquiler no es lo que tributa. Qué ingresos declarar, qué gastos restar y qué reducción te corresponde — del 50 al 90 % — con un ejemplo con números. - Author: Alicia - Tags: Durante el alquiler *Lo que cobras de alquiler no es lo que tributa. Entre medias hay gastos y una reducción que casi nadie aprovecha entera.* --- Se abre la campaña de la renta, entras en el borrador y ahí está tu piso alquilado: Hacienda sabe que existe, pero no sabe cuánto has ingresado ni cuánto te ha costado mantenerlo. Ese hueco lo rellenas tú, y de cómo lo rellenes depende que pagues lo justo o bastante más. La buena noticia es que el mecanismo es siempre el mismo y cabe en tres pasos: sumar lo que has cobrado, restar los gastos deducibles y aplicar la reducción por alquiler de vivienda. Aquí lo recorremos en orden, con los errores que más dinero cuestan y lo que pasa si la vivienda ha estado vacía parte del año. En resumen El alquiler se declara en el IRPF como **rendimiento del capital inmobiliario**, en tres pasos: sumas lo que has cobrado, **restas los gastos deducibles** (intereses, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y la **amortización**, entre otros) y al resultado positivo le aplicas la **reducción por alquiler de vivienda**. La reducción es del **60 %** en los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 y del **50 %** en los posteriores. Solo sube al 60, 70 o 90 % en supuestos concretos de rehabilitación, zonas tensionadas o rebajas de renta. **No se aplica al alquiler turístico ni al de temporada.** [Art. 23 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764) · [Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203) ## Qué ingresos tienes que declarar Tienes que declarar todo lo que el inquilino te ha pagado durante el año por el uso de la vivienda, sin descontar nada: es el rendimiento íntegro. Eso incluye la renta mensual y cualquier cantidad que le repercutas, como el IBI, la comunidad o la tasa de basuras, si el contrato dice que las paga él y te las abona a ti. Tres detalles que generan dudas: - **La fianza no es un ingreso.** Es una garantía que devolverás, y además la tienes [depositada en tu comunidad autónoma](https://blog.habira.es/registrar-contrato-alquiler-2026/). Solo se convierte en ingreso la parte que retengas al final para cubrir rentas impagadas. - **Las rentas se declaran cuando se devengan, no cuando se cobran.** Si el inquilino no te pagó diciembre, ese mes se declara igualmente. Más abajo verás cómo se compensa. - **Si la vivienda es de varios, cada uno declara su parte.** El reparto sigue el porcentaje de la escritura, no quién recibe la transferencia. En un matrimonio en gananciales, un 50 % cada cónyuge. ## Qué gastos puedes deducir Puedes deducir los gastos necesarios para obtener el alquiler, pero solo los que correspondan a los días en que la vivienda ha estado alquilada. La lista está en el artículo 23 de la Ley del IRPF y, en la práctica, es esta: - **Intereses del préstamo** con el que compraste o mejoraste la vivienda. Solo los intereses: la parte de capital que devuelves cada mes no se deduce. - **Reparación y conservación:** pintar, arreglar la caldera, cambiar una puerta o una instalación estropeada. Las ampliaciones y las mejoras no cuentan aquí: se amortizan. - **Tributos:** el IBI y la tasa de basuras, entre otros. - **Comunidad de propietarios**, administración y portería. - **Seguros** de hogar, de responsabilidad civil o de impago de alquiler. - **Suministros** que pagues tú como propietario. - **Formalización y defensa jurídica:** honorarios de agencia por el contrato, abogado, burofax. - **Saldos de dudoso cobro**, con las condiciones que vemos más abajo. - **Amortización** del inmueble y de los muebles. Hay un límite que conviene conocer: **intereses y reparaciones juntos no pueden superar lo que ingresaste por esa vivienda en el año.** Lo que exceda no se pierde: puedes deducirlo en los cuatro años siguientes, con el mismo límite cada año. El resto de gastos no tiene ese tope y sí puede dejar el rendimiento en negativo. Guarda las facturas a tu nombre y el justificante de pago de todo lo que deduzcas. Si Hacienda te pide acreditar un gasto y no puedes, lo pierdes. ## La amortización: el gasto que más se olvida La amortización es la parte del valor de la vivienda que se considera que se desgasta cada año, y se deduce aunque ese año no hayas pagado nada por ella. Es el gasto que más se olvida y, a menudo, el más grande. Se calcula sobre el mayor de dos valores: lo que te costó la vivienda (precio más los gastos e impuestos de la compra) o su valor catastral. En los dos casos, **sin incluir el valor del suelo**. Si no sabes cuánto vale el suelo, lo calculas con la proporción entre suelo y construcción que aparece en el recibo del IBI. Sobre esa base se aplica un porcentaje. Durante años la Agencia Tributaria admitió solo el 3 %, pero desde la sentencia del Tribunal Supremo 1502/2025, de 20 de noviembre, su propio manual acepta cualquier porcentaje **entre el 1 % y el 3 %**. Los muebles y electrodomésticos que alquilas con la vivienda se amortizan aparte, según la tabla oficial de coeficientes. Un aviso para el futuro: cuando vendas la vivienda, lo que hayas amortizado se resta de su valor de compra, así que la ganancia patrimonial será mayor. Aun así, deducir la amortización casi siempre compensa. ## La reducción por alquiler de vivienda: 50, 60, 70 o 90 % Si el inquilino vive en tu piso como vivienda habitual, al rendimiento neto positivo se le aplica una reducción que depende sobre todo de la fecha del contrato. Los porcentajes cambiaron con la Ley 12/2023 de vivienda. - **Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023:** 60 %, mientras siga vigente ese contrato. - **Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023:** 50 % con carácter general. Sube en tres casos concretos: - **90 %** si firmas un contrato nuevo en una zona de mercado residencial tensionado y la renta baja más de un 5 % respecto al contrato anterior de esa misma vivienda. - **70 %** si alquilas por primera vez una vivienda en zona tensionada a una persona de entre 18 y 35 años, o si la alquilas a la Administración o a una entidad sin ánimo de lucro para vivienda social o asequible. - **60 %** si la vivienda se ha rehabilitado y la obra terminó en los dos años anteriores al contrato. Las zonas tensionadas las declara cada comunidad autónoma a petición propia, y muchas no han declarado ninguna. Si tu municipio no aparece en el listado oficial del Ministerio de Vivienda, el porcentaje de un contrato nuevo es el 50 %. Y ojo: en zona tensionada, si la renta supera los límites del artículo 17.6 de la LAU, no tienes ninguna reducción. Tres condiciones que la gente pasa por alto: - **Solo se aplica si el rendimiento es positivo.** Si los gastos superan a los ingresos, no hay nada que reducir. - **No vale para el alquiler turístico ni para el de temporada.** La reducción es solo para cuando el inquilino vive en la vivienda de forma permanente. Al alquiler de temporada le dedicaremos pronto un artículo propio. - **Tienes que declararlo tú primero.** La reducción solo se aplica a lo que incluiste en tu declaración antes de que Hacienda abriera una comprobación. Si te descubren un alquiler sin declarar, tributas por todo sin reducción, y además pagas intereses y una posible sanción. Se han anunciado nuevas medidas fiscales para los propietarios que renueven el contrato sin subir la renta. Mientras no estén aprobadas no cambian tu declaración: en nuestra [página de índices del alquiler](https://blog.habira.es/indices-alquiler-actualizados/) tienes el estado actualizado de la normativa en trámite. ## Un ejemplo con números Imagina un piso alquilado todo el año por 800 € al mes, con un contrato firmado en 2024 fuera de zona tensionada. - Ingresos: 9.600 €. - Gastos: IBI 400 €, comunidad 600 €, seguro 250 €, intereses de la hipoteca 1.200 €, pintura 700 € y amortización 1.950 € (3 % sobre una construcción de 65.000 €). Total: 5.100 €. - Rendimiento neto: 9.600 − 5.100 = 4.500 €. - Reducción del 50 %: 2.250 €. - Rendimiento que tributa: **2.250 €**, que se suma al resto de tu base general. De los 9.600 € cobrados, solo 2.250 € entran en tu base imponible. Si te olvidas de la amortización, tributarías por 3.225 €: casi mil euros más de base cada año. ## Si la vivienda ha estado vacía parte del año Los días sin inquilino no generan gastos deducibles, aunque la vivienda estuviera anunciada y disponible. Por esos días, en cambio, Hacienda te imputa una renta: el 1,1 % del valor catastral si se revisó desde 1994, o el 2 % si no, en proporción a los días que estuvo vacía. Eso obliga a prorratearlo todo: si el piso estuvo alquilado nueve meses, deduces el IBI, la comunidad o la amortización de esos nueve meses, e imputas renta por los otros tres. ## Si el inquilino no paga: los saldos de dudoso cobro Las rentas impagadas se declaran igualmente, pero puedes deducirlas como saldo de dudoso cobro cuando hayan pasado más de seis meses desde tu primera gestión de cobro sin que se haya renovado la deuda, o si el inquilino está en concurso. Por eso importa reclamar por escrito desde el primer mes: el plazo de seis meses empieza a contar desde esa primera gestión documentada. Si más adelante cobras la deuda, la declaras como ingreso el año en que la cobres. El proceso completo para reclamar está en nuestra guía sobre [qué hacer si tu inquilino no paga](https://blog.habira.es/mi-inquilino-no-paga-alquiler-que-hacer-2026/). ## Preguntas frecuentes **¿Tengo que declarar el alquiler aunque gane poco?** Sí. Los ingresos por alquiler se incluyen siempre en la declaración del IRPF, aunque sean pequeños o el rendimiento salga negativo. Si no los declaras y Hacienda lo detecta después, pierdes la reducción. **¿Cuánto se paga a Hacienda por alquilar un piso?** Depende de tu tipo marginal. El alquiler no tiene un porcentaje fijo: el rendimiento neto reducido se suma a tus demás ingresos de la base general y tributa según la escala del IRPF. **¿Puedo deducir la hipoteca del piso alquilado?** Solo los intereses, no la parte de capital. Además, intereses y reparaciones juntos no pueden superar los ingresos de esa vivienda en el año; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes. **¿Qué porcentaje de reducción me corresponde?** Si el contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, el 60 %. Si es posterior, el 50 % con carácter general, y el 60, 70 o 90 % solo en supuestos concretos de rehabilitación, zonas tensionadas o rebajas de renta. **¿Se aplica la reducción al alquiler de temporada o turístico?** No. La reducción es solo para cuando el inquilino vive en la vivienda de forma permanente. Los alquileres de temporada y turísticos tributan sin ella. **¿Qué pasa si no declaro el alquiler?** Hacienda cruza datos de fianzas depositadas, suministros y movimientos bancarios. Si detecta el alquiler, te reclama el impuesto con intereses y una posible sanción, y pierdes la reducción por alquiler de vivienda. --- *Esta información está actualizada a septiembre de 2026 y se basa en la Ley 35/2006 del IRPF (arts. 22, 23 y 85), su Reglamento, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y el Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria. La fiscalidad cambia cada campaña y depende de tu caso concreto: antes de presentar la declaración, consulta la información oficial de la Agencia Tributaria o a una asesoría fiscal.*